別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 木津川 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 3-1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇 印  TEL.

鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 木津川市相楽西戸崎３６番 ②地積(㎡) 1,028  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1.5:1 田 既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域 東1.8m未舗装道路 下水 西木津 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   70 ｍ、西  100 ｍ、南   60 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 現況農地の宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．８ｍ未舗装道路 交通 施設 西木津駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 　既成住宅地域に近接する熟成度中位の地域であるが、当市の大規模住宅団地の供給等もあり、当面の間は現状 の状況で推移し宅地転換には時間がかかる。地価は依然として若干の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,900 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     25,300 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、木津川市及び周辺市町等の宅地見込地が存する地域と判定した。需要者は主に地場の住宅開発業者等 である。同市内については引き続き大規模の住宅供給が続いており、周辺地域においては一定の需要はあるもののリス クの大きい宅地見込地に対する開発業者の需要は低位にとどまっている。宅地見込地の取引は極めて少なく、所在する 地域、位置、接道条件等により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は極めて困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　比準価格は取引事例が乏しいなか広域的かつ需要者の属性に留意しつつ事例の選択を行い、宅地見込地の現在の市場 状況を反映した実証的な価格の試算を行った。他方、控除後価格は、開発業者が重視する投資採算性に基づき試算した 価格である。従って、本件では比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、前年価格等も考慮のうえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     26,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市は人口、世帯数ともに増加傾向である。新 型コロナの不動産市場への影響は用途、地域等で程 度の差が認められる。 住宅供給量が多く、需要の大半は大規模住宅団地で あるため、宅地開発業者の当地域への選好性は劣る 。当面地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他