別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木津川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　光弘 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市木津川台７丁目２１番４ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 木津川台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模開発された住宅団地。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 木津川台駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状通りに推移するもの と考察されるが、駅徒歩圏外のエリアであり、地価動向は弱含み傾向と把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木津川市を含めた隣接市町村の中規模住宅地域であり、特に木津川市西部の近鉄沿線の大規模住宅団地が 中心となっている。需要者は木津川市居住の買替層や、大阪や奈良を含めた周辺都市からの転入もある。住宅地として は熟成しており、市場では中古物件を中心に流通しているが、その価格帯としては土地で２００㎡程度の画地で１，８ ００万円程度、中古で２，０００～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地域的特性や公法上の規制等を勘案すれば、当地域は居住の快適性、利便性等を重視する自己使用目的の 取引が大半で、収益還元法の適用は断念した。したがって、取引市場において発生した取引事例に基づき、市場性を反 映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [134.3] [100.0] 100 87,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市全体の人口はニュータウンの影響も あり増加傾向にあるが、景気動向は新型コロ ナの影響もあり停滞傾向である。 特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％