別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 木津川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫 印  TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市相楽川ノ尻２７番３９ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 西木津 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 西木津駅北東方 180m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。利便性を有す るが周辺には代替可能な新興地域も多く需要は停滞傾向、地価は当面下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は木津川市内の居住者で 旧木津町に地縁を有する者が多い。市場では中古物件が中心であるが宅地開発等による新築分譲もあり供給は多い。流 通期間は長期化の傾向にあり、物件によっては買手がつき難いケースもある。土地は１，０００万円まで、新築の戸建 住宅で２，０００～２，５００万円程度、中古で１，０００～１，５００万円程度の物件が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、画地条件等からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適 用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的 の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用 して、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,100 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 91.9] [103.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数ともに増加傾向。但し新興の地 域が中心で旧来の地域では減少傾向。都心部 ほどの新型コロナの影響はないが、市場では 需要は減少傾向。 コロナ禍以前から需要は減少傾向にあり、周 辺の新規分譲では売れ行きも低調。市場では 停滞感があり地価は長期的に下落傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％