別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八幡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市川口西扇１２番１３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 石清水八幡宮 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   170 ｍ、南     0 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 石清水八幡宮駅南東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね八幡市において小規模一般住宅を中心に形成される住宅地域である。需要者の中心は、同圏域に 地縁を有する居住者である。当該地域は、成熟した住宅地域であり、他の圏域からの転入は少ない。最寄駅から徒歩圏 外であるため、選好性にやや劣り、需要はやや弱含みで推移している。土地は、１，０００万円程度、中古の戸建物件 は、１，５００～２，０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、小規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自用目 的の取引が中心である。最寄駅から徒歩圏外であり、戸建住宅用の住宅団地であることから、経済合理的な賃貸想定が 困難なため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [100.0] 100 82,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡市は人口減少傾向にあるが、生活利便性 等により、需要の二極化傾向が進んでいる。 なお、新型コロナの住宅系用途に対する影響 は限定的である。 成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％