鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

向日 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｏ -28	向日市		更地	（　）	台形	東15m府道、北15m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	２１Ｋ２Ｉ -119	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	西12.7m府道、中間画地		近商高度3種最高15m (80,300)
c	２１Ｋ２Ｋ -22	長岡京市		更地	（　）	不整形	東9.4m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２１Ｋ２Ａ -21	長岡京市		更地	（　）	不整形	北西10m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２１Ｋ２Ａ -9	長岡京市		建付地	（　）	台形	東22m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	273,746	100 [ 143.0]	191,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 243,509	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	249,032	100 [ 144.5]	172,340		174,000
c	(　 ) 172,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	192,140	100 [ 109.0]	176,275		178,000
d	(　 ) 158,311	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	219,876	100 [ 118.6]	185,393		187,000
e	(　 ) 166,256	100 [ 60.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	290,510	100 [ 145.9]	199,116		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	同族間売買	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +30.0
e	同族間売買	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

向日 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,867,522	1,671,512	6,196,010	2,336,860	3,859,150	（　0.9741） 3,759,198	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	79,982,936 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	632 ㎡	26.5 m x 26.8 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,289	686,700	6.0	4,120,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		686,700		4,120,200
								0

⑨年額支払賃料	686,700 円　×　12ヶ月　＝　 8,240,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,240,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 412,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,828,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,120,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,867,522 円　　　　（　 12,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ２Ｇ（賃）　　　　-1002	3,117 ( 3,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-1001	2,610 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,373
c	２１Ｋ２Ｇ（賃）　　　　-102	2,363 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,148

向日 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,500 円	33,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,212 円	8,240,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,000 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,671,512 円　（　　　　　　 2,645 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,336,860 円（　　　　　 3,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,867,522 円
②総費用	1,671,512 円
③純収益　①－②	6,196,010 円
④建物等に帰属する純収益	2,336,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,859,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,759,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,982,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
向日 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

向日 5-3

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　宮田　真悟

印

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	向日市上植野町桑原１１番１外				②地積　(㎡)	632 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (80,200)
	台形 1:1	店舗Ｓ1	府道沿いに店舗、事業所等が混在する商業地域	北東15m府道、西側道	水道、ガス、下水	西向日 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

西向日駅南東方

1.7km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や事業所等が混在する商業地域。高い繁華性を有する地域ではないが、駅距離を考えると住宅地域への移行
は考え難く、路線商業地域として今後も現状維持での推移が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は向日市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域が概ね該当する。典型的な需要者は地場の小規模
事業者や広域的に店舗展開をする事業者等、多様性が見られる。新型コロナの影響により店舗を中心に収益性の低下が
見られ、当該用途を含む近隣地域及び周辺地域では需要者の減少により地価はやや下落している。店舗や事業所等、業
種や属性により取引規模に幅があるため、中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は自用と収益物件が混在する。従って価格は利用、活用による収益性のみならず、所有によ
る資産としての保有動機も加わって形成されている。採用した取引事例はこうした地域的特性が類似しており、その価
格には需要者の快適性、収益性、将来動向等が複合的に反映されている。以上より、多様な要因を反映する比準価格を
重視し、収益価格も十分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 297,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[168.8]

[101.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東向日駅や洛西口駅周辺では需要は安定的だ
が、新型コロナの影響による収益性低下が懸
念される。全体的な不動産市況はやや弱めに
推移している。

地域要因に特段の変動は無いが、一般的要因
の影響により、地価はやや下落している。

個別的要因に変動はない。なお台形地だが効
用減は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

向日 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ２Ｑ -15	京都市西京区		更地	（　）	長方形	東15m府道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
b	２１Ｋ２Ｉ -114	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	北西19.5m国道、北4.5m、南4m、三方路		近商高度4種最高15m (90,300)
c	２１Ｋ２Ｃ -3	八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、北東5.8m、二方路		２低専 (70,100)
d	２１Ｋ２Ｆ -19	京田辺市		建付地	（　）	不整形	北東9m市道、南7m、角地		２住居高度3種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,524	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,379	100 [ 97.0]	167,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 150,907	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 75.0]	100 [ 99.8]	199,395	100 [ 99.7]	199,995		202,000
c	(　 ) 174,700	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	170,418	100 [ 89.2]	191,052		193,000
d	(　 ) 120,701	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	136,684	100 [ 75.4]	181,279		183,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

向日 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,934,057	1,654,564	6,279,493	2,252,250	4,027,243	（　0.9732） 3,919,313	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	83,389,638 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	632 ㎡	26.5 m x 26.8 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案の上、鉄骨造平家建店舗一棟貸しと判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,358	707,400	6.0	4,244,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		707,400		4,244,400
								0

⑨年額支払賃料	707,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,488,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,488,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,894,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,244,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,934,057 円　　　　（　 12,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ２Ｇ（賃）　　　　-1002	3,117 ( 3,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,606	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,370 円/㎡　月額支払賃料（　 2,358 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-1001	2,610 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,663
c	２１Ｋ２Ｇ（賃）　　　　-1003	1,275 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 46.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	2,369

向日 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,500 円	31,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	254,664 円	8,488,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 919,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,800 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,654,564 円　（　　　　　　 2,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,252,250 円（　　　　　 3,564 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,934,057 円
②総費用	1,654,564 円
③純収益　①－②	6,279,493 円
④建物等に帰属する純収益	2,252,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,027,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,919,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,389,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）