別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 宮津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮津 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史 印  TEL.

鑑定評価額 2,140,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮津市字中野小字堀分９９７番３ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅などの中に 空地が見られる住宅 地域 北東5.4m市道 水道、下水 岩滝口 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地よりやや離れた住宅地 域 街 路 基準方位北５．４ｍ 市道 交通 施設 岩滝口駅北東方 7.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農地等も見られる住宅地域である。土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状 が維持されると予測される。地価水準は引き続き緩やかな下落で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮津市を中心とした周辺市町を含む住宅地域と把握した。需要者は地縁性を有する個人が中心である。 観光地も近く別荘等も見られるが、当該地域の需給は弱く、地価水準は弱含みで推移している。取引件数が少なく、そ れぞれの個別性も高いため、市場の中心価格を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域に賃貸アパート等は見られず、自己使用目的の取引が支配的であり、合理的な賃貸市 場は形成されていないため、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　与謝野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮津市は人口減少、高齢化が進んでおり、好 調であった観光関連業についても、新型コロ ナの影響が懸念される。地価水準は弱含みで 推移している。 郊外に存する既成住宅地域であり、観光地に 近く、令和２年３月には下水道が供用開始さ れたものの、地価は緩やかな下落で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％