鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ａ -14	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	２１Ｋ３Ｊ -35	宇治市		建付地	（　）	長方形	南東6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２１Ｋ３Ａ -12	宇治市		建付地	（　）	長方形	北西6.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	２１Ｋ３Ｈ -39	宇治市		底地	（　）	ほぼ正方形	西4.9m市道、南4.5m、角地		１住居高度3種最高20m (80,196)
e	２１Ｋ３Ｊ -25	宇治市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,680	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	108,817	100 [ 99.8]	109,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 130,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,286	100 [ 103.0]	122,608		125,000
c	(　 ) 130,154	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,633	100 [ 113.3]	114,416		117,000
d	(　 94,884) 118,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	111,786	100 [ 103.0]	108,530		111,000
e	(　 ) 128,675	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	124,303	100 [ 98.8]	125,813		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

宇治 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,248,118	1,134,600	4,113,518	3,691,170	422,348	（　0.9519） 402,033	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,934,067 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	12.3 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度の２ＬＤＫ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,450	145,000	2.0	290,000
							1.0	145,000
2～ 3	住宅	100.00	100.0	100.00	1,525	152,500	2.0	305,000
							1.0	152,500
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		450,000		900,000
								450,000

⑨年額支払賃料	450,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,130,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	900,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 450,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 109,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,248,118 円　　　　（　 26,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-2	1,721 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-7	1,713 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,631
c	２１Ｋ３Ｏ・Ｔ　　　　-1	1,409 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,483

宇治 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,200 円	56,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,000 円	5,400,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,700 円	56,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,134,600 円　（　　　　　　 5,730 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,691,170 円（　　　　　 18,642 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,248,118 円
②総費用	1,134,600 円
③純収益　①－②	4,113,518 円
④建物等に帰属する純収益	3,691,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	402,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,934,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
宇治 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 -14

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

印

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市伊勢田町中山１５番２４				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	伊勢田 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

伊勢田駅西方

270m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

街路の配置等に不均衡な面もあるものの、旧来からの住宅地域として熟成しており、他用途への移行等は考え難
い。従って今後も低層住宅地として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね宇治市及び城陽市の住宅地域で、需要者は自用目的の個人が中心。街路の整然性等にやや劣るものの
、住宅地域として熟成しており、最寄伊勢田駅へも徒歩圏にあることから需要は安定している。地価は実需水準にあり
、安定した横ばい状態にある。近隣地域等における中心価格帯は土地で２１百万円～２５百万円、新築戸建物件で３５
百万円～４０百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地区には収益物件も存するものの中心は自己使用である。従って収益性が価格に及ぼす影響の程度は
高くない。重視される要因は通勤の交通利便性や日常の生活利便性、安全性であり、取引事例比較法において採用した
取引事例資料はこうした価格形成要因の類似性の高いものを採用している。従って比準価格に高い信頼性を認めてこれ
を採用し、収益価格については参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[103.0]

100
[102.6]

[102.0]
100

117,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近鉄沿線は需要が安定。全体的に取引価格は
横ばいないし若干の下落となっている。現状
新型コロナの不動産市況への影響は小さいと
考えられる。

地域要因に特段の変動は無く、地価は安定し
て横ばいで推移してる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｍ -9	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、南5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
b	２１Ｋ３Ｎ -24	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m市道、北4.7m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	２１Ｋ３Ｂ -26	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	２１Ｋ３Ｊ -16	宇治市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	２１Ｋ３Ｊ -24	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,205	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	100,546	100 [ 99.2]	101,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 141,074	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	133,557	100 [ 105.9]	126,116		129,000
c	(　 ) 125,846	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,594	100 [ 96.9]	129,612		132,000
d	(　 ) 125,612	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	123,622	100 [ 103.8]	119,096		121,000
e	(　 ) 113,533	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	106,471	100 [ 109.0]	97,680		99,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

宇治 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,370,575	1,072,580	4,297,995	3,736,260	561,735	（　0.9749） 547,635	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	12,169,667 円　　　　（　 61,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	12.3 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件等を勘案し、３階建共同住宅（１室３０㎡程度）と判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,535	153,500	2.0	307,000
							1.0	153,500
2～ 3	住宅	100.00	100.0	100.00	1,535	153,500	2.0	307,000
							1.0	153,500
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		460,500		921,000
								460,500

⑨年額支払賃料	460,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,526,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,526,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,249,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	921,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 460,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 112,125 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,370,575 円　　　　（　 27,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-5	1,384 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,535 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ３Ｏ・Ｔ　　　　-1	1,409 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,566
c	２１Ｋ３Ｏ・Ｔ　　　　-4	1,142 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,564

宇治 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,500 円	56,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,780 円	5,526,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,800 円	56,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,072,580 円　（　　　　　　 5,417 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,100,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,736,260 円（　　　　　 18,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,370,575 円
②総費用	1,072,580 円
③純収益　①－②	4,297,995 円
④建物等に帰属する純収益	3,736,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	561,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,169,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,500 円／㎡）