別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇治 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二 印  TEL.

鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市南陵町１丁目１番３１４ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 ＪＲ小倉 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ小倉駅南西方 480m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治市内の環境の良い住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者であるが隣接市町からの転入も見 られる。中規模一般住宅が多い区画整然とした地域で、京都南部の住宅地の中で「南陵町」地区はステイタスがあり、 市場における住宅地として選好性の程度は比較的高い。中古住宅が取引の中心であるが、画地規模に幅があり、需要の 中心となる価格帯は一律ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地であって自用目的の取引が中心であり、経済合理的な賃貸住 宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性の高い類似地域内の多数の事例 から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、前年指定基準地等の価格との均衡に留意のうえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宇治（府） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより雇用環境は悪化しているが 、ローン返済条件の変更等金融機関の柔軟な 対応により現状において住宅地価格への影響 は限定的である。 京都府下の南部地域において環境良好な住宅 地として認知されており人気が比較的高く需 要は安定しているが、画地規模により選好の 程度は異なる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％ -0.7 ％