別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 舞鶴 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎 印  TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字大波上小字寺ノ下５３０番３外 ②地積 　(㎡) 6,612   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 大規模工場、中小工 場等の建ち並ぶ工業 地域 南東11m市道、背面道 水道、下水 東舞鶴 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     6,400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 日本板硝子の大工場を中心と する半島域の工業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅北東方 4.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　地域状況は過去から特段の変化は無く今後も同様と思料するが、工業地として地価下落は収束しつつあり、海 外経済や新型コロナによるリスクもあるが、需給関係は概ね安定傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場等の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、京都府北部を中心とする北近畿地方のほか、京都縦貫道や舞鶴若狭道沿道の工業地域等の範囲であり 、需要者の中心は製造業者等を中心としている。なお、工業地需要は、都心部の用地不足により地方圏へ広がりつつあ って、当該圏域においても地価下落が収束しつつあるが、新型コロナにより需要者の行動には保守的な一面も伺える。 なお、土地取引は少なく、画地規模も様々なため中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域の需要者は、操業環境や交通利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大きな判断基準として購入意思を決定 していると把握される。なお、当該地域の取引は自己の業務利用目的が中心であり、賃貸市場は成熟していないため収 益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、京都北部における工業地市場の動 向を勘案したうえで市場相場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業大手による事業縮小により地元経済へ の影響が懸念される。新型コロナの地価への 影響は限定的であるが、舞鶴港など観光産業 への影響がある。 半島域の工業地域として交通利便性はやや低 いが、港湾部工業地域として地価は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％