別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 舞鶴 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎 印  TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市溝尻中町９番１７ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 東舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として、土地利用に特段の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持し、地 価はやや弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、舞鶴市内に形成された住宅地域の範囲。需要者は舞鶴市在住者を中心に、転入需要も認められる。東 舞鶴の中心部にも近く、区画整然とした地域状況にあって、中古物件の取引を中心に需給関係は概ね安定しているが、 地価はやや弱含みとみられる。市場での価格帯は中古物件で１，５００～２，０００万円が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、実際の 取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、戸建住宅中心の住宅地域であって、賃貸想定がなじまないため 収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業大手による事業縮小により地元経済へ の影響が懸念される。新型コロナの地価への 影響は限定的であるが、舞鶴港など観光産業 への影響がある。 概ね利便性良好な住宅地域として地域要因に 特段の変動はないが、地価はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％