別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都西京 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎 印  TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区桂上野西町２２５番 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 上桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 上桂駅北東方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、周辺には農地も見られるが、近い将来、宅地化されるものと予測さ れ、生活利便性も徐々に向上しており、小規模な画地の需要は高く、住宅地需要は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね阪急嵐山線周辺の住宅地域。需要者は、阪急嵐山線を経由して京都市中心部に通勤する給与所得者層 で、新型コロナによる影響は今のところ大きくはない。近隣地域及び周辺は上桂駅を最寄り駅とする住宅地域で、周辺 には大きな画地を分割した建売物件も見られるが、需給を左右するほどの影響はない。分割建売物件は土地１００㎡前 後で総額４，０００万円程度、中古物件では総額２，５００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺の中規模画地にはアパート等の収益物件も見られるが、近隣地域は小規模画地が多く、共同住宅等の収益 物件の建築が経済合理性の観点から困難であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取 引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地と の検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西京 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    243,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [100.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市内の新型コロナ感染状況、コロナ禍に よる雇用不安等の悲観的見通し等から、一般 住宅需要は弱含みである。 近隣地域が属する桂地区の人口はほぼ横ばい 。近隣地域は上桂駅までやや遠いが生活利便 性が徐々に向上しており、小規模画地の潜在 的需要は高い。 方位は北西向きで、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％