鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｊ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m府道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	２１Ｋ３Ｈ -31	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、東4.2m、角地		商業高度1種最高31m (90,400)
c	２１Ｋ３Ｈ -23	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、南6m、角地		工業高度3種最高31m (80,200)
d	２１Ｋ３Ｋ -31	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m府道、北西2m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m (90,300)
e	２１Ｋ３Ｍ -21	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m府道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 168,184	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,897	100 [ 86.0]	190,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 240,652	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,475	100 [ 117.9]	197,180		199,000
c	(　 ) 191,737	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,243	100 [ 100.3]	181,698		184,000
d	(　 ) 198,286	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,548	100 [ 106.1]	180,535		182,000
e	(　 ) 150,909	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,853	100 [ 76.0]	197,175		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

京都山科 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,234,279	7,127,512	25,106,767	16,285,500	8,821,267	（　0.9490） 8,371,382	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	178,114,511 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	292 ％	1,624 ㎡	61.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な低層店舗（各階フロア貸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	2,231	1,561,700	10.0	15,617,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	700.00	100.0	700.00	1,775	1,242,500	10.0	12,425,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,804,200		28,042,000
								0

⑨年額支払賃料	2,804,200 円　×　12ヶ月　＝　 33,650,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,650,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,682,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,967,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,042,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 266,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,234,279 円　　　　（　 19,849 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-208	1,865 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-212	2,377 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,175,000 円	235,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,009,512 円	33,650,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,475,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,997,500 円	235,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	235,000 円	235,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,127,512 円　（　　　　　　 4,389 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	235,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,285,500 円（　　　　　 10,028 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,234,279 円
②総費用	7,127,512 円
③純収益　①－②	25,106,767 円
④建物等に帰属する純収益	16,285,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,821,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,371,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,114,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都山科 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-5

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　山口　将史

印

TEL.

鑑定評価額

296,000,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区栗栖野打越町３５番３外				②地積　(㎡)	1,624 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,292)
	台形 2:1	店舗ＬＳ1	低層店舗が増えつつある路線商業地域	南20m市道、背面道	水道、ガス、下水	椥辻 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗の敷地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

椥辻駅西方

650m

法令

規制

２住居
(70,292)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路いの路線商業地域であり、地域要因に変動はない。新型コロナの影響により一時期客足の減少が見られ
たが、経済施策の効果等もあり、地価はやや下落傾向から持ち直していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗の敷地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山科区及び伏見区東部における路線商業地域と判定する。需要者は路面型店舗事業に携わる地元法人等が
中心的である。近年は有料トンネルの無料化や大型商業施設の開業を受けて、車両交通量が増し、商業繁華性の向上が
見られたが、新型コロナの影響によりイベントや会合の中止等が相次いだこともあり、特に飲食関連事業に係る店舗用
地取引に軟化傾向が見られる。なお、市場の中心価格帯については規模、業種等により多様性があるため見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域の地
域性及び対象標準地の個別性並びに市場特性に鑑み沿道型店舗の賃貸を想定したが、売買市場に比して賃貸市場の熟成
度が相対的に低いことから比準価格に比して低位に求められたものと判断される。したがって、市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伏見 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,500 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 54.4]

[101.0]
100

183,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響によりインバウンドが消失
。観光地以外でも店舗の売上減等商業収益性
の低下により出店意欲が低下しており、需要
はやや弱含み。

新型コロナにより沿道型店舗は苦戦している
が、稲荷山トンネル無償化や大型商業施設の
開業等から交通量は多く繁華性は維持してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｏ -107	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	南17m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
b	２１Ｋ３Ｑ -14	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
c	２１Ｋ３Ｋ -31	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m府道、北西2m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m (90,300)
d	２１Ｋ３Ｌ -102	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m府道、北東4.5m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
e	２１Ｋ３Ｊ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m府道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	257,791	100 [ 140.0]	184,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 237,179	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,519	100 [ 126.1]	186,772		189,000
c	(　 ) 198,286	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,548	100 [ 106.1]	180,535		182,000
d	(　 ) 200,127	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	194,241	100 [ 107.0]	181,534		183,000
e	(　 ) 168,184	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,897	100 [ 92.0]	178,149		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

京都山科 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,958,464	7,274,192	25,684,272	16,718,400	8,965,872	（　0.9490） 8,508,613	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	181,034,319 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	292 ％	1,624 ㎡	60.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の路面型店舗のフロア貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	2,271	1,589,700	10.0	15,897,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	700.00	100.0	700.00	1,825	1,277,500	10.0	12,775,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,867,200		28,672,000
								0

⑨年額支払賃料	2,867,200 円　×　12ヶ月　＝　 34,406,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,406,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,720,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,686,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,672,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 272,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,958,464 円　　　　（　 20,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-203	1,637 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,271 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-205	2,238 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,244
c	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-210	2,473 ( 2,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,355

京都山科 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,032,192 円	34,406,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,475,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,065,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,274,192 円　（　　　　　　 4,479 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,718,400 円（　　　　　 10,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,958,464 円
②総費用	7,274,192 円
③純収益　①－②	25,684,272 円
④建物等に帰属する純収益	16,718,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,965,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,508,613 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,034,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）