鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｍ -102	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、西8m、角地		２中専高度1種最高20m (70,200)
b	２１Ｋ３Ｈ -23	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、南6m、角地		工業高度3種最高31m (80,200)
c	２１Ｋ３Ｌ -102	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m府道、北東4.5m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
d	２１Ｋ３Ｐ -102	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m府道、中間画地		商業高度5種最高20m (100,400)
e	２１Ｋ３Ｊ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m府道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,272	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	199,826	100 [ 90.4]	221,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 191,737	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,243	100 [ 87.5]	208,278		208,000
c	(　 ) 200,127	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	194,241	100 [ 96.6]	201,078		201,000
d	(　 ) 262,000	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,712	100 [ 109.2]	234,168		234,000
e	(　 ) 168,184	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,897	100 [ 96.0]	170,726		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

京都山科 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,036,851	4,860,152	18,176,699	11,447,200	6,729,499	（　0.9490） 6,386,295	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	135,878,617 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高20m	80 ％	300 ％	300 ％	856 ㎡	42.5 m x 20.0 m	前面道路：府道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等を勘案し、２階建店舗の一棟貸しと判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	800.00	100.0	800.00	2,479	1,983,200	10.0	19,832,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,983,200		19,832,000
								0

⑨年額支払賃料	1,983,200 円　×　12ヶ月　＝　 23,798,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,798,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 951,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,846,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,832,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,036,851 円　　　　（　 26,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-2	898 ( 896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 41.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,479 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-206	1,979 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	164,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	713,952 円	23,798,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,440,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,860,152 円　（　　　　　　 5,678 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,447,200 円（　　　　　 13,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,036,851 円
②総費用	4,860,152 円
③純収益　①－②	18,176,699 円
④建物等に帰属する純収益	11,447,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,729,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,386,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,878,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都山科 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-3

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　福本　敬久

印

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区大宅烏田町１１番外				②地積　(㎡)	856 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）高度4種最高20m
	2:1	店舗Ｓ3F1B	低層の店舗、事務所ビル等が多い路線商業地域	東20m府道	水道、ガス、下水	椥辻 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ府道

交通

施設

椥辻駅南方

580m

法令

規制

近商
(80,300)
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

　低層の店舗が多い商業地域として成熟しているが、新型コロナの影響により当面の投資需要は減退気味で推移
すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、山科区、伏見区、南区等の京都市南部及び宇治市等の京都市近郊エリアの商業地域を中心とする範囲
である。需要者は地元事業者からチェーン展開する企業まで比較的幅広く想定される。交通量の多い幹線街路沿いであ
り、椥辻駅徒歩圏でもあって需要は比較的底堅いが、新型コロナの影響もあって需要者行動は保守的な面がみられ、地
価はやや弱含んでいる。なお、取引件数はそう多くなく画地規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であるが、その価格形成は店舗収益等の観点から物件選別され、最終的には市
場相場が重視される傾向にある。試算において、収益価格は新型コロナの影響により収益見通しが立ちにくく、取引実
態を反映した比準価格がより信頼性を有するものと判断された。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 375,000 円／㎡

[ 94.9]
100

100
[100.0]

100
[177.6]

[100.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    202,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにより京都の経済状況は悪化し、
不動産市場では業種業態による動向の違いは
あれど観光分野を中心に収益性の低下がみら
れた。

地域に特段の変動は無いが、一般的要因の影
響は否めず、地価は弱含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｏ -107	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	南17m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
b	２１Ｋ３Ａ -38	京都市南区		更地	（　）	不整形	東8.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
c	２１Ｋ３Ｈ -31	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、東4.2m、角地		商業高度1種最高31m (90,400)
d	２１Ｋ３Ｅ -102	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	東50m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 特別用途地区 (100,312)
e	２１Ｋ３Ｐ -101	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東10.5m市道、西5.7m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	257,791	100 [ 132.6]	194,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 241,363	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	246,588	100 [ 108.3]	227,690		228,000
c	(　 ) 240,652	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,475	100 [ 99.8]	232,941		233,000
d	(　 ) 324,356	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,221	100 [ 142.5]	231,032		231,000
e	(　 ) 148,554	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	142,064	100 [ 74.5]	190,690		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

京都山科 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,702,925	4,602,740	17,100,185	10,570,000	6,530,185	（　0.9504） 6,206,288	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	132,048,681 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高20m	80 ％	300 ％	300 ％	856 ㎡	42.5 m x 20.0 m	前面道路：府道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	800.00	100.0	800.00	2,330	1,864,000	5.0	9,320,000
							1.0	1,864,000
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,864,000		9,320,000
								1,864,000

⑨年額支払賃料	1,864,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,368,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,368,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,118,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,249,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,320,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,864,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 364,785 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,702,925 円　　　　（　 25,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-205	2,238 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-212	2,377 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,502
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	906,000 円	151,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	671,040 円	22,368,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,440,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,500 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,602,740 円　（　　　　　　 5,377 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,570,000 円（　　　　　 12,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,702,925 円
②総費用	4,602,740 円
③純収益　①－②	17,100,185 円
④建物等に帰属する純収益	10,570,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,530,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,206,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,048,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）