鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｂ -34	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	２１Ｋ３Ｍ -102	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、西8m、角地		２中専高度1種最高20m (70,200)
c	２１Ｋ３Ｐ -18	京都市山科区		更地	（　）	長方形	東6.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２１Ｋ３Ｑ -12	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、東5.2m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
e	２１Ｋ３Ｌ -102	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m府道、北東4.5m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	231,008	100 [ 104.5]	221,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 207,272	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	199,826	100 [ 91.2]	219,107		223,000
c	(　 ) 220,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,690	100 [ 98.5]	224,051		229,000
d	(　 ) 215,550	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	206,970	100 [ 96.3]	214,922		219,000
e	(　 ) 200,127	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	194,241	100 [ 86.5]	224,556		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

京都山科 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,708,567	5,267,124	20,441,443	17,342,000	3,099,443	（　0.9519） 2,950,360	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	65,563,556 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ5	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m 一部１住居	89 ％	300 ％	296 ％	374 ㎡	14.5 m x 26.0 m	前面道路：府道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：平均専有面積約４９㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	80.0	176.00	2,900	510,400	6.0	3,062,400
							0.0	0
2～ 5	住宅	220.00	90.0	198.00	2,125	420,750	1.0	420,750
							2.0	841,500
～

～

～

計		1,100.00	88.0	968.00		2,193,400		4,745,400
								3,366,000

⑨年額支払賃料	2,193,400 円　×　12ヶ月　＝　 26,320,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,320,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,316,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,004,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,745,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,366,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 658,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,708,567 円　　　　（　 68,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-2	2,283 ( 2,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,125 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-4	2,290 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,290
c	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-9	1,738 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,146

京都山科 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,560,000 円	260,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	789,624 円	26,320,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,267,124 円　（　　　　　　 14,083 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,342,000 円（　　　　　 46,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,708,567 円
②総費用	5,267,124 円
③純収益　①－②	20,441,443 円
④建物等に帰属する純収益	17,342,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,099,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,950,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,563,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都山科 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-2

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　粟田口　定大

印

TEL.

鑑定評価額

80,000,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区御陵大津畑町５３番２６				②地積　(㎡)	374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高20m 一部１住居 (89,296)
	1:2	店舗Ｗ1	店舗兼共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域	南17m府道、背面道	水道、ガス、下水	地下鉄山科 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 45 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ府道

交通

施設

地下鉄山科駅南西方

600m

法令

規制

近商
(89,296)
準防
高度4種最高20m
一部１住居

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり、周辺では分譲マンションも見られるなど、規模によっては用途の多様性を
有する状況にある。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、山科区及び周辺区における幹線・準幹線道路沿い及び一部その背後を含む商業地域一帯。主な需要者は
個人事業者若しくは地元法人等の事業者であるが、規模によってはデベロッパー等も介在する。新型コロナの影響によ
る商業収益性の低下懸念が存するが、用途の多様性を有する適地の競合も見られる。駅接近性や繁華性等の立地、規模
等により取引価格には幅が見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域には店舗兼共同住宅のほか低層店舗や一般住宅等も見られるため、土地の効用に見合う賃料水準の形成は不完全で
、収益価格の相対的な規範性は低位と判断する。したがって、圏内類似不動産の取引価格水準が価格形成に強く影響す
るものと認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格を関連付けた上、市場の特性及
び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 375,000 円／㎡

[ 94.9]
100

100
[100.0]

100
[169.8]

[102.0]
100

214,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は新型コロナの影響により悪化後、
一進一退の回復途上。各種の政策効果が期待
されるも、不動産市場の先行きは不透明。

京都市内中心部から比較的近い駅徒歩圏の商
業地域であり、用途の多様性も存すること等
から、地価は若干の下落に留まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｋ -31	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m府道、北西2m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m (90,300)
b	２１Ｋ３Ｌ -102	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m府道、北東4.5m、二方路		近商高度4種最高20m (100,300)
c	２１Ｋ３Ｑ -14	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
d	２１Ｋ３Ｂ -34	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	２１Ｋ３Ｑ -12	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、東5.2m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 198,286	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,548	100 [ 87.2]	219,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	224,000
b	(　 ) 200,127	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	194,241	100 [ 89.8]	216,304		221,000
c	(　 ) 237,179	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,519	100 [ 104.0]	226,461		231,000
d	(　 ) 207,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	231,008	100 [ 102.5]	225,374		230,000
e	(　 ) 215,550	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	206,970	100 [ 98.4]	210,335		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 223,000 円／㎡]

京都山科 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,360,767	5,223,606	20,137,161	17,208,600	2,928,561	（　0.9519） 2,787,697	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	61,948,822 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ5	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m 一部１住居	89 ％	300 ％	296 ％	374 ㎡	14.5 m x 26.0 m	前面道路：府道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：平均専有面積４９㎡前後のファミリータイプ住戸を想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同種・同規模の建物から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	80.0	176.00	2,950	519,200	6.0	3,115,200
							0.0	0
2～ 5	住宅	220.00	90.0	198.00	2,077	411,246	1.0	411,246
							2.0	822,492
～

～

～

計		1,100.00	88.0	968.00		2,164,184		4,760,184
								3,289,968

⑨年額支払賃料	2,164,184 円　×　12ヶ月　＝　 25,970,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,970,208 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,298,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,671,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,760,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,289,968 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 643,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,360,767 円　　　　（　 67,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-2	2,283 ( 2,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,077 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-3	1,981 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,085
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,548,000 円	258,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	779,106 円	25,970,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,193,000 円	258,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,223,606 円　（　　　　　　 13,967 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	258,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,208,600 円（　　　　　 46,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,360,767 円
②総費用	5,223,606 円
③純収益　①－②	20,137,161 円
④建物等に帰属する純収益	17,208,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,928,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,787,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,948,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）