鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｈ -31	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、東4.2m、角地		商業高度1種最高31m (90,400)
b	２１Ｋ３Ｏ -107	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	南17m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
c	２１Ｋ３Ｑ -14	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
d	２１Ｋ３Ｅ -107	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	２１Ｋ３Ｂ -34	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,652	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,475	100 [ 71.8]	323,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 252,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	257,791	100 [ 79.0]	326,318		326,000
c	(　 ) 237,179	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,519	100 [ 72.6]	324,406		324,000
d	(　 ) 456,300	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	451,737	100 [ 138.1]	327,109		327,000
e	(　 ) 207,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	231,008	100 [ 71.3]	323,994		324,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

京都山科 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,664,377	4,784,965	17,879,412	16,074,700	1,804,712	（　0.9519） 1,717,905	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	38,175,667 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ9	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	10.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～９階は共同住宅（２ＬＤＫ、５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	2,600	260,000	10.0	2,600,000
							0.0	0
2～ 9	共同住宅	125.00	85.0	106.25	1,961	208,356	2.0	416,712
							1.0	208,356
～

～

～

計		1,125.00	84.4	950.00		1,926,848		5,933,696
								1,666,848

⑨年額支払賃料	1,926,848 円　×　12ヶ月　＝　 23,122,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,122,176 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 924,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,197,289 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,933,696 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,666,848 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 410,125 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,664,377 円　　　　（　 140,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-2	2,283 ( 2,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,006 円/㎡　月額支払賃料（　 1,961 円/㎡）　基準階 5 F B
b	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-4	2,290 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,009
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,446,000 円	241,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	693,665 円	23,122,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,048,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,784,965 円　（　　　　　　 29,720 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,074,700 円（　　　　　 99,843 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,664,377 円
②総費用	4,784,965 円
③純収益　①－②	17,879,412 円
④建物等に帰属する純収益	16,074,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,804,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,717,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,175,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都山科 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　陽

印

TEL.

鑑定評価額

49,300,000 円

１㎡当たりの価格

306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区音羽役出町１番３４外				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	東野 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層の店舗住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東野駅北方

360m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度1種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、大手スーパーやテナントビル等が見られ、周辺一帯は一定の繁華性が認められ
る。地域要因に特段の変動は認められないため。当面の間は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として京都市山科区・伏見区・南区等の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個
人・法人等の事業者であり、画地規模によっては全国チェーン店等による店舗・事業所等としての利用も認められる。
概ね一定の繁華性が認められる地域であるが、一般的要因の下、その需要並びに地価は概ね横ばいである。需要の中心
となる価格帯は画地規模により様々であり一律には定め難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には自用の事務所・店舗のほか、収益用ビルも見られるため、本件においては実証的な比準価格を重視しつつも、
取引における収益性を反映した収益価格も十分に関連づけ、更に代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 375,000 円／㎡

[ 94.9]
100

100
[100.0]

100
[116.4]

[100.0]
100

306,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府管内の主要小売業販売額は、基調とし
ては持ち直し傾向。観光は新型コロナの影響
により、大幅に悪化した後、緩やかに持ち直
しつつある。

特段の地域要因の変動は認められないものの
、一般的要因の変動に伴い、地価はやや弱含
みの状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｏ -107	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	南17m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
b	２１Ｋ３Ｑ -14	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (80,300)
c	２１Ｋ３Ｈ -31	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、東4.2m、角地		商業高度1種最高31m (90,400)
d	２１Ｋ３Ｊ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m府道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
e	２１Ｋ３Ｋ -31	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18m府道、北西2m、西2.7m、三方路		近商高度4種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	257,791	100 [ 75.2]	342,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 237,179	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	235,519	100 [ 69.8]	337,420		337,000
c	(　 ) 240,652	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	232,475	100 [ 72.7]	319,773		320,000
d	(　 ) 168,184	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,897	100 [ 53.0]	309,240		309,000
e	(　 ) 198,286	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	191,548	100 [ 56.4]	339,624		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

京都山科 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,688,509	4,802,151	17,886,358	16,141,400	1,744,958	（　0.9519） 1,661,026	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	36,911,689 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ9	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	161 ㎡	10.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロアー貸し、２～７階：約５５㎡程度のファミリータイプ。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種・同規模の標準的な建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	2,500	250,000	10.0	2,500,000
							0.0	0
2～ 9	住宅	125.00	85.0	106.25	1,975	209,844	2.0	419,688
							1.0	209,844
～

～

～

計		1,125.00	84.4	950.00		1,928,752		5,857,504
								1,678,752

⑨年額支払賃料	1,928,752 円　×　12ヶ月　＝　 23,145,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,145,024 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 925,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,219,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,857,504 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,678,752 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 413,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,688,509 円　　　　（　 140,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-5	1,542 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	2,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 5 F B
b	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-8	1,417 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	1,963
c	２１Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-10	1,424 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	1,959

京都山科 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,452,000 円	242,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	694,351 円	23,145,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,802,151 円　（　　　　　　 29,827 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,141,400 円（　　　　　 100,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,688,509 円
②総費用	4,802,151 円
③純収益　①－②	17,886,358 円
④建物等に帰属する純収益	16,141,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,744,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,661,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,911,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）