別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -26 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　宇野　由香子 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５ ②地積 　(㎡) 97   (         17)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 椥辻 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 椥辻駅西方 700m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域で周辺にスーパー等の生活利便施設は増えているものの、近隣地域内に大幅な影 響を与えるほどではなく、今後も現況を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区の地下鉄東西線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は京都市内の自用目的の居住者が主である。 周辺地域にスーパーが開店し生活利便性は向上したが、交通利便性にやや難があり街路の系統連続性にもやや劣る住宅 地需要はさほど強くない。民泊需要はさほど見られなかった地域で、新型コロナの影響は雇用所得減少等に限られ、地 価への影響は限定的である。中心となる価格帯は更地１，０００万円前後、新築戸建住宅２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多少纏まった画地であれば共同住宅等の収益物件も見られるが、街路条件や画地条件等より経済合理的な賃貸住宅経営 は困難であるため、収益還元法は非適用と判断した。当該地域では自用目的での取引が中心であり、需要者は意思決定 に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価 格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [114.0] [101.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は足元では持ち直しつつあり、 住宅投資は横ばい圏内の動きだが、雇用・所 得環境は新型コロナの影響により、弱い動き となっている。 京都市内中心部の地価上昇の影響を受けなか った郊外の住宅地では、新型コロナの影響も 限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％