別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎 印  TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅中小路町６１番９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：６ｍ市 道 交通 施設 椥辻駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は名神高速の南東側、高台に位置する小規模画地の住宅地域である。当面現状の住宅地域として推移し つつ、駅からやや遠く需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区を中心に隣接する伏見区を含む小規模画地の住宅地域である。主な需要者層は区内居住者で、規模 、総額に着目した一次取得者層と考えられる。最寄駅からの距離等で生活利便性に難点があり、需要はやや限定される 傾向があった。令和２年の特に上半期は新型コロナの影響があり、今後はさらなる影響の長期化が懸念される。主な取 引価格帯は、対象標準地程度の規模で新築戸建は２５００万円程度まで、土地のみ１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅から徒歩約１５分以上にあり、地域内には自用の低層戸建住宅が多い。画地規模等により高度利用 に限度があり、経済合理性と建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加 者において収益性の占める位置は軽微と判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準 地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [103.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区は直近５年間は人口が均衡しつつ微減 傾向、高齢化率は上昇して京都府全体よりも 高水準である。今後は新型コロナの影響が懸 念される。 特に大きな変化は無い。小規模画地の住宅地 域であるが、最寄駅から遠く高台の地形にあ り、災害の懸念もあって需要は弱含みである 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％