別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光 印  TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅岩屋殿３番３６外 ②地積 　(㎡) 367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 風致１種 (20,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ傾斜地の住 宅地域 南東6m私道 水道、ガス、下水 椥辻 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 椥辻駅南東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 土砂災害警戒区域 風致１種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、当分の間は現状を維持するものと予測するが、元来、郊外部 で需要にやや停滞感が見られたところに、コロナ禍が相俟って、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね山科区の住宅地域。需要者の中心は山科区の居住者であるものと思料する。中規模一般住宅等が建 ち並ぶ傾斜地の地域で、市街化調整区域に属し、市中心部への接近性がやや劣り、またその地勢等から、市場における 住宅地としての選好性は高くないと思料する。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せ ない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　公法上の規制も厳しく、収益性よりも良好な居住環境を重視した価格形成がなされてきた住宅地域であり、収益還元 法は適用出来なかった。自用目的での取引が中心であることも考慮して、比準価格を採用することとし、宇治市に存す る代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 93.7] [103.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍で依然厳しい。個人消費は低 調、観光は持ち直し、設備投資は減少、住宅 投資は横ばい、公共投資は増加し、雇用所得 環境は弱い動き。 上記のとおりの傾向で、コロナ禍の影響も受 けて、需要は弱含みで推移するものと思料す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％