別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　茂 印  TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区四ノ宮小金塚８番４０３ ②地積 　(㎡) 112   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ3F1B 一般住宅等が建ち並 ぶ傾斜地の住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 四宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 四宮駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 山科区の北東端、滋賀県との行政境に位置する既存住宅地域。総合的な生活利便性に劣り、傾斜地の住宅地域と いう状況も相まって選好性は低い。今後も戸建住宅地域として現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山科区及び伏見区東部の住宅地域で需要者は自用目的の個人である。小金塚地区は高速道路等によっ て地理的、地勢的にやや隔絶された感がある。更に小規模住宅地が多く防災面でも劣る部分があることから選好性は弱 い。地縁者等による一定の需要は存するが、外部からの転入は極めて少ないと考えられる。小金塚地区ではその位置に より価格が大きく異なることもあるが、近隣地域及び近接周辺で取引される価格帯は土地で５～６百万円が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心で賃貸市場は形成されていない。従って比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸 建住宅地で、需要者は居住の快適性を重視しているが、それ以外にも地縁性や地域としての価格水準の低さも意思決定 に影響していると考える。比準価格は市場参加者や最有効使用の観点からの類似性を有する事例を採用し、市場性が適 正に反映されている。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [150.4] [103.0] 100 55,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄山科～椥辻駅周辺では従来需要は高い 。今後新型コロナが不動産市況に及ぼす影響 の程度は不透明であるが、現状では影響は少 ないと思われる。 地域要因に特段の変動はないが、従来の地理 的、地勢的な要因により需要は弱く、地価の 下落傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％