別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区北花山中道町３５番４９ ②地積 　(㎡) 107   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が多 い分譲住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 御陵 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 御陵駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が多い住宅地域であり、周辺では店舗等も見られ生活利便性が一定程度保たれているが、駅からやや 距離を有するため区内における選好性はやや低く、需給はやや弱含んでおり、今後はやや衰退すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区内北部及び西部の地下鉄東西線圏内に位置する住宅地域である。需要者は山科区及び周辺市町の一 次取得者等が中心である。本地域は生活利便性が一定程度保たれているが、駅徒歩圏外に位置するため選好性はやや低 く、需給はやや弱含みで推移しており、地価はやや下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、面積１００㎡程度の 土地で１，３００万円～１，４００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模住宅が多い住宅地域であり、需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における取引相場 を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、市場性のある賃貸住宅の床面 積を確保できない画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [115.6] [103.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の住宅地では、新型コロナによる先行 き不透明感が増す中で、駅徒歩圏内と辺縁部 での需要の二極化が依然として続いている。 生活利便性は一定程度保っているが、駅から は距離が離れており、区内での選好性はやや 低いため需給はやや弱含んでおり、地価は若 干下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％