別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区音羽初田町１７番２０ ②地積 　(㎡) 73   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東野 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東野駅北東方 750m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模住宅を中心として農地も見られる地域であり、住環境は普通程度である。地域要因に影響を与 える特別な変化はないが、一般的要因の影響が無いとは言えず、地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区を中心に広がる地下鉄東西線の各駅から徒歩圏内の住宅地域が存する圏域である。典型的需要者 は同圏域の居住者であり、画地規模が小さく総額が抑えられるため一次取得者層が多い。一方、供給側においても、画 地整備された標準地規模の宅地が中心となり、大規模な宅地供給はほとんどないため、需給動向は安定的である。中心 となる価格帯は、土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取 引の中心である。画地規模も小さく、経済合理性のある賃貸需要の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念 した。主たる需要者は、市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態を反映した規範性の高い比準 価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、雇 用情勢は弱く、消費はこのところ持ち直しの 動きが見られるものの、景気は依然厳しい状 況にある。 駅徒歩圏内の戸建住宅を中心に、農地も残る 地域。地域要因に特段の変動は認められない が、一般的要因の影響を受け、地価はやや下 落傾向にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％