別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都山科 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二 印  TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小野鐘付田町１８番３６ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 小野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 私道 交通 施設 小野駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区の地下鉄東西線沿線等の小規模一般住宅地域である。需要者の中心は、主として、圏内の自用目 的の一次取得者層である。近傍に高圧線の鉄塔が存するなど環境条件がやや劣るが、外環状線の後背地であり、最寄り 駅や利便施設への接近条件は良好である。需要は安定的な地域であり、地価は横ばい傾向にある。取引の中心となる価 格帯は、新築戸建住宅で２５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模の建売住宅を主体とする住宅地であって自用目的の取引が中心であり、市場性のある床面積の確保 が困難で賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性の高い類似地域 内の多数の事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [102.8] [101.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより雇用環境は悪化しているが 、ローン返済条件の変更等金融機関の柔軟な 対応により現状において住宅地価格への影響 は限定的である。 最寄り駅への接近性に優る住宅地域であり、 画地が小規模であることから総額の市場流通 性も比較的優れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％