鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｃ -20	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	２１Ｋ３Ｍ -21	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m府道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
c	２１Ｋ３Ｌ -101	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24m市道、北6m、二方路		準工高度4種最高20m (70,300)
d	２１Ｋ３Ｇ -33	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m府道、北東6m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
e	２１Ｋ３Ｏ -37	京都市南区		建付地	（　）	不整形	南西22m市道、東6m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,520	100 [ 95.2]	127,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 150,909	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,853	100 [ 106.6]	140,575		136,000
c	(　 ) 124,061	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,899	100 [ 95.9]	126,068		122,000
d	(　 ) 142,601	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,032	100 [ 96.8]	142,595		138,000
e	(　 ) 79,068	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 82.4]	111,196	100 [ 88.2]	126,073		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

京都伏見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,740,384	8,398,040	29,342,344	22,983,400	6,358,944	（　0.9504） 6,043,540	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	128,585,957 円　　　　（　 79,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	950.00	Ｓ2	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,628 ㎡	35.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案し、鉄骨造２階建の店舗兼事務所（スケルトン貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗・事務所	1,900.00	100.0	1,900.00	1,710	3,249,000	10.0	32,490,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,900.00	100.0	1,900.00		3,249,000		32,490,000
								0

⑨年額支払賃料	3,249,000 円　×　12ヶ月　＝　 38,988,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,988,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,559,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,428,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,490,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 311,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,740,384 円　　　　（　 23,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-16	2,055 ( 2,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,756	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-1	1,603 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,603
c	２１Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-2	1,522 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,602

京都伏見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,022,000 円	337,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,169,640 円	38,988,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,667,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,864,500 円	337,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,398,040 円　（　　　　　　 5,159 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	337,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,983,400 円（　　　　　 14,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,740,384 円
②総費用	8,398,040 円
③純収益　①－②	29,342,344 円
④建物等に帰属する純収益	22,983,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,358,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,043,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,585,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都伏見 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岩崎　陽

印

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外				②地積　(㎡)	1,628 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高20m (60,235)
	不整形 1:2	店舗兼作業場Ｓ2	低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	長岡京 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

長岡京駅北東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,235)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

自動車関連の低層店舗や事業所等が見られる路線商業地域であり、特段の繁華性は有しない。地域要因の特段の
変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として京都市伏見区の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者
である。特段の繁華性は認められない地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響等により、その需要並びに地価は
やや弱含みである。需要の中心となる価格帯は画地規模により様々であり一律には定め難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自動車関連の低層店舗や事業所等が見られる路線商業地域あり、一部賃貸収益物件も見られる。本件におい
ては、賃貸収益に基づく収益価格の指標性がやや低位であると判断し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を十分に
関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伏見 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,500 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.5]

[ 97.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府管内の主要小売業販売額は、基調とし
ては持ち直し傾向。観光は新型コロナの影響
により、大幅に悪化した後、緩やかに持ち直
しつつある。

特段の地域要因の変動は認められないものの
、一般的要因の変動に伴い、地価はやや弱含
みの状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｆ -24	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	西6.1m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (78,290)
b	２１Ｋ３Ｌ -36	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,240)
c	２１Ｋ３Ｌ -101	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南24m市道、北6m、二方路		準工高度4種最高20m (70,300)
d	２１Ｋ３Ｆ -103	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	２１Ｋ３Ｌ -33	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,261	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,505	100 [ 114.4]	131,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 143,902	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,039	100 [ 105.0]	136,228		132,000
c	(　 ) 124,061	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,899	100 [ 90.8]	133,149		129,000
d	(　 ) 165,432	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,281	100 [ 118.1]	138,257		134,000
e	(　 ) 121,008	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,161	100 [ 91.9]	130,752		127,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

京都伏見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,210,694	8,348,624	28,862,070	22,847,000	6,015,070	（　0.9504） 5,716,723	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	121,632,404 円　　　　（　 74,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	950.00	Ｓ2	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,628 ㎡	35.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗・事務所地	1,900.00	100.0	1,900.00	1,686	3,203,400	10.0	32,034,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,900.00	100.0	1,900.00		3,203,400		32,034,000
								0

⑨年額支払賃料	3,203,400 円　×　12ヶ月　＝　 38,440,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,440,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,537,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,903,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,034,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 307,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,210,694 円　　　　（　 22,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-1	1,603 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ３Ｃ・Ｔ　　　　-3	1,522 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,780
c	２１Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-7	1,702 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,688

京都伏見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,010,000 円	335,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,153,224 円	38,440,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,667,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,348,624 円　（　　　　　　 5,128 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,847,000 円（　　　　　 14,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,210,694 円
②総費用	8,348,624 円
③純収益　①－②	28,862,070 円
④建物等に帰属する純収益	22,847,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,015,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,716,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,632,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,700 円／㎡）