鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｍ -104	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東5.3m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
b	２１Ｋ３Ｇ -21	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南5.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
c	２１Ｋ３Ｌ -35	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (85,200)
d	２１Ｋ３Ｍ -103	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南19.5m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	２１Ｋ３Ａ -31	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		商業高度4種最高20m (87,370)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,695	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	257,776	100 [ 94.1]	273,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 369,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	369,537	100 [ 134.3]	275,158		275,000
c	(　 ) 194,779	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,610	100 [ 70.3]	275,405		275,000
d	(　 ) 258,530	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	256,203	100 [ 92.1]	278,179		278,000
e	(　 ) 215,272	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,196	100 [ 78.1]	274,259		274,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

京都伏見 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,819,638	1,058,897	4,760,741	3,317,400	1,443,341	（　0.9505） 1,371,896	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,486,578 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	92.00	Ｓ3	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 旧市街地美観	90 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	8.2 m x 17.1 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階は共同住宅ファミリータイプ（８０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	84.0	77.28	2,450	189,336	8.0	1,514,688
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	86.00	94.0	80.84	1,863	150,605	2.0	301,210
							2.0	301,210
～

～

～

計		264.00	90.5	238.96		490,546		2,117,108
								602,420

⑨年額支払賃料	490,546 円　×　12ヶ月　＝　 5,886,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,886,552 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,651,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,117,108 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 602,420 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 148,224 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,819,638 円　　　　（　 43,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-12	1,987 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,973	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,946 円/㎡　月額支払賃料（　 1,863 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-14	1,968 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,918
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,000 円	48,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	176,597 円	5,886,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 412,200 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,058,897 円　（　　　　　　 7,962 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,317,400 円（　　　　　 24,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,819,638 円
②総費用	1,058,897 円
③純収益　①－②	4,760,741 円
④建物等に帰属する純収益	3,317,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,443,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,371,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,486,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都伏見 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-3

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

印

TEL.

鑑定評価額

35,200,000 円

１㎡当たりの価格

265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区両替町１１丁目２５５番外				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、一般住宅、共同住宅等が混在する商業地域	東5.2m市道、北側道	水道、ガス、下水	丹波橋 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗共同住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

丹波橋駅北西方

160m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

特急停車駅である丹波橋駅へ近く選好性は強い。但し土地の集約が困難で、商圏も狭いことから商業地域として
の発展性にはやや乏しく、長期的には住宅との併用利用がより進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建店舗共同住宅併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中南部及び周辺市も含む商業地域。典型的な需要者は小規模事業者。古くからの商業性用途との併用住
宅が多く、当面所有と利用の分離がなされる可能性も少ないことから、再開発による活性化等は難しく商業地域として
の発展はやや厳しい面もある。一方で駅との接近性に恵まれ、更に旧伏見城下町の住宅地としての需要は安定して存し
、地価は実需水準にあって横ばいで推移している。用途により取引規模が異なるため需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住居系用途と商業系用途の混在が見られるが、いずれも自己使用が多い。上記の通り古くからの併用住宅も多く、価格
は収益性のみならず居住環境に係る快適性等の要因も相互に影響を及ぼしている。取引事例比較法において採用した事
例はこうした地域的特性の類似性を有し、比準価格は様々な要因が反映されている。従って比準価格を重視し、収益価
格も関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伏見 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[ 74.7]

[100.0]
100

264,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド収益の減少で、好況であった伏
見稲荷周辺地区等では需要の減退が見られる
。地域密着型の既存商業地域では依然衰退傾
向が続いている。

地域要因に特段の変動は無く、地価は概ね横
ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｂ -34	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	２１Ｋ３Ｂ -107	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 山ろく美観 (80,200)
c	２１Ｋ３Ｊ -101	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.8m府道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
d	２１Ｋ３Ｌ -37	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (82,240)
e	２１Ｋ３Ｐ -18	京都市山科区		更地	（　）	長方形	東6.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	231,008	100 [ 83.2]	277,654	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 264,690	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,396	100 [ 99.9]	259,656		260,000
c	(　 ) 282,454	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	280,477	100 [ 85.9]	326,516		327,000
d	(　 ) 221,794	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,907	100 [ 81.6]	270,719		271,000
e	(　 ) 220,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,690	100 [ 80.3]	274,832		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 283,000 円／㎡]

京都伏見 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,620,951	1,029,932	4,591,019	3,221,640	1,369,379	（　0.9505） 1,301,595	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,924,333 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	92.00	Ｓ3	264.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 旧市街地美観	90 ％	200 ％	200 ％	133 ㎡	8.2 m x 17.1 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等より、１階店舗、２、３階は共同住宅（専有面積３０㎡程度）と判定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.00	84.0	77.28	2,530	195,518	8.0	1,564,144
							0.0	0
2～ 2	住宅	92.00	94.0	86.48	1,724	149,092	2.0	298,184
							2.0	298,184
3～ 3	住宅	80.00	94.0	75.20	1,724	129,645	2.0	259,290
							2.0	259,290
～

～

計		264.00	90.5	238.96		474,255		2,121,618
								557,474

⑨年額支払賃料	474,255 円　×　12ヶ月　＝　 5,691,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,691,060 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,463,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,121,618 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,474 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 137,165 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,620,951 円　　　　（　 42,263 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-11	1,445 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,724 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-210	1,989 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,600 円	47,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	170,732 円	5,691,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 400,300 円	47,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,100 円	47,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,100 円	47,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,029,932 円　（　　　　　　 7,744 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 264.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,221,640 円（　　　　　 24,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,620,951 円
②総費用	1,029,932 円
③純収益　①－②	4,591,019 円
④建物等に帰属する純収益	3,221,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,369,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,301,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,924,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）