別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 京都右京 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -23 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志 印  TEL.

鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区常盤山下町６番１８ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 風致地区２種 (30,80) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 宇多野 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 宇多野駅南方 650m 法令 規制 １低専 (30,80) 高度地区最高10m 風致地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般の低層住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域である。今後とも現状を維持して推移するものと予測する。閑 静な既成住宅地域として、面積の大きいものは若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、右京区内の嵐電北野線及びＪＲ山陰本線沿線の中規模戸建住宅で構成された住宅地域で、風致地区の指 定を受け、行政的条件が厳しいのが特徴である。需要者は右京区を中心とする京都市内に居住する一次又は二次取得者 層が中心で、他地域からの転入は少ない。周辺では比較的小規模の新規供給が見受けられ、敷地規模が１００㎡以上で 総額４０００万円程度のものが需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が多い。取引事例比較法の適用にあたっては、価格牽連性の高い 事例を多数収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方で、当該地域は行政的条件とも相ま って、合理的な賃貸物件の経営が困難であり、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては、規範性の高 い比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　右京 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、京都経済は観光業 、飲食業の影響は大きく、今後の雇用、所得 環境の悪化に伴い需要の減退が懸念される。 嵐電北野線沿線の住宅地の地域要因に大きな 変動はない。行政的条件の厳しい中規模の既 成住宅地では、需要は若干の弱含み傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％