鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｃ -5	京都市南区		建付地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
b	２１Ｋ３Ｂ -29	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２１Ｋ３Ｃ -2	京都市南区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,200)
d	２１Ｋ２Ｂ -32	京都市右京区		底地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e	２１Ｋ２Ｏ -30	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,632	100 [ 89.9]	185,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 144,041	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,753	100 [ 75.0]	191,671		192,000
c	(　 ) 150,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,250	100 [ 79.2]	189,710		190,000
d	(　 76,155) 190,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,387	100 [ 98.0]	194,272		194,000
e	(　 ) 156,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	195,221	100 [ 108.0]	180,760		181,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 188,000 円／㎡]

京都下京 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,648,561	5,791,000	19,857,561	15,387,200	4,470,361	（　0.9534） 4,262,042	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	99,117,256 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	900 ㎡	20.3 m x 44.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て工場兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場兼事務所	1,500.00	100.0	1,500.00	1,465	2,197,500	8.0	17,580,000
							1.0	2,197,500
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,197,500		17,580,000
								2,197,500

⑨年額支払賃料	2,197,500 円　×　12ヶ月　＝　 26,370,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,370,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,318,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,051,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,580,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,197,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 430,051 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,648,561 円　　　　（　 28,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-101	1,346 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,465 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-102	1,840 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,502
c	２１Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-108	1,474 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,535

京都下京 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,180,000 円	236,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	791,100 円	26,370,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,341,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,006,000 円	236,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	236,000 円	236,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	236,000 円	236,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,791,000 円　（　　　　　　 6,434 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	236,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,387,200 円（　　　　　 17,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,648,561 円
②総費用	5,791,000 円
③純収益　①－②	19,857,561 円
④建物等に帰属する純収益	15,387,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,470,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,262,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,736 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,117,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都下京 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 9-1

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　正彦

印

TEL.

鑑定評価額

161,000,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区七条御所ノ内西町１８番				②地積　(㎡)	900 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度3種最高31m (70,200)
	1:2	工場	中小工場、小規模住宅が混在する工業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	西大路 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 75 ｍ、南 55 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

業務地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

西大路駅北西方

870m

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場と小規模住宅が混在する地域であるが、規模の大きい画地は今後マンション用地又は分譲住宅地として
開発される可能性が高いと予測される。

(3)最有効使用の判定

業務用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は工業地的色彩が強いため、広く下京区を中心に南区、右京区を含めた工業地や住工混在地域と判定される
。事業目的の個人や法人が主たる需要者であるが、規模のまとまった画地ではマンションや宅地開発業者も考えられる
。工業地需要に加え、マンション需要も存し、需要は堅調である。只、需要の中心となる価格帯は取引が少なく、利用
目的や画地規模が様々なため把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域には、マンション等の収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。もっとも
、本地域の主流は自用の工場や事業所、分譲マンションであることから、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したが
って、ここでは多数の取引事例を比準して得られ市場性を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、類似
の標準地の価格との検討も行って、上記の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　右京 9-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和元年まで堅調に推移していた経済も昨年
に入ってからのコロナ禍の影響で雇用や所得
の状況が不透明となり、これまでの先高感が
薄れている。

周辺には工場、事業所の他、マンションや分
譲住宅も見られ多様な需要が認められるもの
の、経済の影響で地価は横這いに転じている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ３Ｂ -29	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
b	２１Ｋ３Ｏ -36	京都市南区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工業特別用途地区 (70,400)
c	２１Ｋ１Ｉ -107	京都市下京区		更地	（　）	台形	南6m市道、東6m、角地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
d	２１Ｋ１Ｐ -112	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南2.9m私道、北2.3m、二方路		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (72,160)
e	２１Ｋ３Ｈ -19	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,041	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,753	100 [ 90.0]	159,726	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 142,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,411	100 [ 98.8]	144,141		144,000
c	(　 ) 272,504	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	255,810	100 [ 116.2]	220,146		220,000
d	(　 ) 294,452	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	297,697	100 [ 122.1]	243,814		244,000
e	(　 ) 210,522	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	210,522	100 [ 106.1]	198,418		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

京都下京 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,911,174	6,084,600	19,826,574	15,463,300	4,363,274	（　0.9546） 4,165,181	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	96,864,674 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	900 ㎡	20.3 m x 44.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建ての事務所付工場を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場兼事務所	1,500.00	100.0	1,500.00	1,480	2,220,000	8.0	17,760,000
							1.0	2,220,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,220,000		17,760,000
								2,220,000

⑨年額支払賃料	2,220,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,640,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,640,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,332,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,308,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,760,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 168,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,220,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 434,454 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,911,174 円　　　　（　 28,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-108	1,474 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,515 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１Ｐ・Ｔ　　　　-105	1,044 ( 1,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,392
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,434,000 円	239,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	799,200 円	26,640,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,341,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,084,600 円　（　　　　　　 6,761 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,463,300 円（　　　　　 17,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,911,174 円
②総費用	6,084,600 円
③純収益　①－②	19,826,574 円
④建物等に帰属する純収益	15,463,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,363,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,165,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,864,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）