鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｆ -24	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,384)
b	２１Ｋ１Ｃ -18	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、西5.6m、角地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
c	２１Ｋ１Ｊ -105	京都市中京区		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)
d	２１Ｋ１Ｎ -18	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,487)
e	２１Ｋ１Ｊ -101	京都市中京区		更地	（　）	不整形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,516,684	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,512,134	100 [ 99.8]	1,515,164	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 1,225,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,227,146	100 [ 81.4]	1,507,550		1,510,000
c	(　 ) 1,435,316	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,433,881	100 [ 93.7]	1,530,289		1,530,000
d	(　 ) 937,383	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	923,461	100 [ 75.8]	1,218,286		1,220,000
e	(　 ) 1,208,767	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,230,969	100 [ 88.1]	1,397,241		1,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

京都下京 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握する事が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

立地条件によりマンション用地としての需要がみられる為。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,352,798,545	783,291,213	12	845,000	1,901.00	277,000	2,629.56
⑧開発法による価格	569,507,332 円　　　　（　 1,350,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
421 ㎡	㎡		㎡		㎡	421.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
273.09 ㎡	2,629.56 ㎡	1,901.13 ㎡	728.43 ㎡	1,901.00 ㎡	ＲＣ・9F 1B ( 17 戸) 112㎡・３ＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 64.9 ％）	（ 624.6 ％）	（ 451.6 ％）	（ 173.0 ％）	（ 72.29 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高31m 旧市街地美観	90 ％	700 ％	660 ％	間口奥行	14.1 ｍ 29.9 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

845,000 円／㎡

店舗等

835,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 845,000 円／㎡　　×　　 1,777.00 ㎡　　＝　　　　 1,501,565,000 円

店舗等

　 835,000 円／㎡　　×　　 124.00 ㎡　　＝　　　　 103,540,000 円

合　計　　　　　　　　 1,605,105,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 277,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 285,310 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 285,310 円／㎡　　×　　　 2,629.56 ㎡　　＝　　　　 750,239,764 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	事業者による負担が不要であるため計上せず
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,605,105,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 160,510,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

910,750,264 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	96,306,300 円	( 6 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 89,295,201 円
	販売総額(2期)	64,204,200 円	( 4 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 56,255,720 円
	販売総額(3期)	1,444,594,500 円	( 90 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 1,207,247,624 円
収入合計		－	－	－	－	1,352,798,545 円
支出	建築工事費(1期)	75,023,976 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 70,890,155 円
	建築工事費(2期)	75,023,976 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 66,988,908 円
	建築工事費(3期)	600,191,811 円	( 80 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 501,580,296 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	80,255,250 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 74,412,668 円
	販売管理費(2期)	64,204,200 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 56,255,720 円
	販売管理費(3期)	16,051,050 円	( 10 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 13,163,466 円
支出合計		－	－	－	－	783,291,213 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,352,798,545 円　　－　　　　　　 783,291,213 円　　＝　　　　　 569,507,332 円 1,350,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都下京 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-20

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　正彦

印

TEL.

鑑定評価額

589,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区高辻通烏丸西入骨屋町３２９番ほか４筆				②地積　(㎡)	421 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 準防（その他）高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,660)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	四条 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅併用地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

烏丸通の影響を受ける商業地
域。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

四条駅南西方

210m

法令

規制

商業
(90,660)
準防
高度1種最高31m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域は中層の店舗付マンションや低層の店舗等の建ち並ぶ中心部の商業地域で、現状を維持しつつ、規
模のまとまった画地はマンション用地や事務所ビル用地に利用される傾向が強まろう。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,380,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部における烏丸通を始めとする幹線道路背後の商業地域を中心とする地域である。需要者とし
ては、店舗や事務所利用を目的とする法人が中心であるが、収益獲得目的の投資家も想定される。さらに規模的にまと
まった画地では、マンションやホテル用地としての需要も考えられ、その需要は強い。需要の中心となる価格帯は、規
模や用途により異なるため把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算を行った開発法による価格は、対象地域の需要者としてマンション開発業者が想定されることからすると、その投
資採算性の点から一定の規範性を有する。さらに取引事例比較法の適用においても規模のまとまった事例を含めて採用
したことから、実証的な比準価格の規範性も高い。したがって、ここでは比準価格と開発法を適用した価格を相互に関
連づけて調整を行い、代表標準地価格との均衡にも留意した上で、上記の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下京 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,190,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.3]

[100.0]
100

1,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和元年まで堅調に推移していた経済も昨年
に入ってからのコロナ禍の影響で雇用や所得
の状況が不透明となり、これまでの先高感が
薄れている。

市内の中心商業地に近く利便性に極めて優れ
ることや多様な需要がみられてきたが、コロ
ナ禍で需要が停滞し、地価は弱含みに転じて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｑ -8	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南50m国道、中間画地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２１Ｋ１Ａ -106	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,336)
c	２１Ｋ１Ｂ -8	京都市下京区		更地	（　）	長方形	西3.6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 旧市街地美観 (90,240)
d	２１Ｋ１Ｃ -18	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、西5.6m、角地		商業高度地区最高25m (100,600)
e	２１Ｋ１Ｌ -7	京都市下京区		更地	（　）	不整形	東6.2m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,526)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,178,078	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,273,564	100 [ 99.6]	1,278,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 706,857	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	702,616	100 [ 65.0]	1,080,948		1,080,000
c	(　 ) 1,060,445	100 [ 125.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	843,266	100 [ 64.8]	1,301,336		1,300,000
d	(　 ) 1,225,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,227,146	100 [ 80.4]	1,526,301		1,530,000
e	(　 ) 1,805,836	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,885,673	100 [ 96.2]	1,960,159		1,960,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	限定価格	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

京都下京 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であり、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

立地条件によりマンション用地としての需要がみられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,361,723,445	779,517,498	12	870,000	1,901.00	280,000	2,629.56
⑧開発法による価格	582,205,947 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
421 ㎡	㎡		㎡		㎡	421.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
273.09 ㎡	2,629.56 ㎡	1,901.13 ㎡	728.43 ㎡	1,901.00 ㎡	ＲＣ・9F 1B ( 17 戸) 112㎡・３ＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 64.9 ％）	（ 624.6 ％）	（ 451.6 ％）	（ 173.0 ％）	（ 72.29 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度1種最高31m 旧市街地美観	90 ％	700 ％	660 ％	間口奥行	14.1 ｍ 29.9 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

870,000 円／㎡

店舗等

900,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺マンションを中心とする販売事例より算定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 870,000 円／㎡　　×　　 1,777.00 ㎡　　＝　　　　 1,545,990,000 円

店舗等

　 900,000 円／㎡　　×　　 124.00 ㎡　　＝　　　　 111,600,000 円

合　計　　　　　　　　 1,657,590,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 288,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の構造等による建物の建築工事費より査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 288,400 円／㎡　　×　　　 2,629.56 ㎡　　＝　　　　 758,365,104 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	事業者による負担が不要であるため計上せず
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,657,590,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 165,759,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

924,124,104 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金比率、開発利潤率、リスク負担率を考慮して算定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	99,455,400 円	( 6 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 92,215,047 円
	販売総額(2期)	66,303,600 円	( 4 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 57,544,894 円
	販売総額(3期)	1,491,831,000 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,211,963,504 円
収入合計		－	－	－	－	1,361,723,445 円
支出	建築工事費(1期)	75,836,510 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 71,657,918 円
	建築工事費(2期)	75,836,510 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 66,447,950 円
	建築工事費(3期)	606,692,083 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 492,876,648 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	82,879,500 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 76,845,872 円
	販売管理費(2期)	66,303,600 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 58,095,214 円
	販売管理費(3期)	16,575,900 円	( 10 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 13,593,896 円
支出合計		－	－	－	－	779,517,498 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,361,723,445 円　　－　　　　　　 779,517,498 円　　＝　　　　　 582,205,947 円 1,380,000 円／㎡