鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｌ -112	京都市下京区		更地	（　）	長方形	東43m国道、中間画地		商業高度4種最高15m 高度利用地区 (100,600)
b	２１Ｋ３Ｏ -101	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m府道、西3.5m、角地		商業高度地区最高25m 沿道美観 (100,600)
c	２１Ｋ１Ｒ -18	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２１Ｋ１Ｏ -103	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m国道、北1.5m、角地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２１Ｋ１Ｐ -109	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、西4m、角地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 745,342	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	730,435	100 [ 78.4]	931,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	932,000
b	(　 ) 758,725	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	736,626	100 [ 77.2]	954,179		954,000
c	(　 ) 765,306	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	826,863	100 [ 79.9]	1,034,872		1,030,000
d	(　 ) 882,926	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	862,151	100 [ 82.3]	1,047,571		1,050,000
e	(　 ) 1,175,833	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,134,736	100 [ 107.8]	1,052,631		1,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

京都下京 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,128,066	6,328,621	25,799,445	18,597,800	7,201,645	（　0.9556） 6,881,892	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	172,047,300 円　　　　（　 758,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ9	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	7.0 m x 32.9 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～９階は平均専有面積６０㎡程度の２ＬＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	3,400	380,800	6.0	2,284,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	85.0	119.00	2,405	286,195	2.0	572,390
							1.0	286,195
3～ 9	住宅	140.00	85.0	119.00	2,480	295,120	2.0	590,240
							1.0	295,120
～

～

計		1,260.00	84.4	1,064.00		2,732,835		6,988,870
								2,352,035

⑨年額支払賃料	2,732,835 円　×　12ヶ月　＝　 32,794,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,064.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,794,020 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,311,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,482,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,988,870 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,093 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,352,035 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 578,714 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,128,066 円　　　　（　 141,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-21	2,763 ( 2,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,405 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-23	2,067 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	2,337
c	２１Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-24	2,354 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,354

京都下京 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,555,000 円	311,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	983,821 円	32,794,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 524,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,643,500 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,328,621 円　（　　　　　　 27,879 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,597,800 円（　　　　　 81,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,128,066 円
②総費用	6,328,621 円
③純収益　①－②	25,799,445 円
④建物等に帰属する純収益	18,597,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,201,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,881,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,047,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 758,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都下京 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-17

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　森口　匠

印

TEL.

鑑定評価額

221,000,000 円

１㎡当たりの価格

975,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	850,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区七条通間之町東入材木町４８１番				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,600)
	1:5	店舗兼共同住宅Ｓ9	中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北24m国道	水道、ガス、下水	京都 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗付共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

七条通りに面する。

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

京都駅北東方

620m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度1種最高31m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、京都駅から徒歩圏内にある七条通沿いの商業地域である。近年付近ではホテル開業が相次いでいた
が、新型コロナ以降は地域の様相が変わってきた。今後、ホテル用地需要は減少すると思われる。

(3)最有効使用の判定

９階建程度の店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 723,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下京区、中京区を中心とした京都市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は多様で、観光
関連のホテルその他商業的利用や全国規模の分譲マンション事業者、一定の資本力のある法人が中心となるが、一般的
要因の影響もあり、今後、観光関連のホテル業者等の需要は減少傾向になると思われる。画地規模には個々に大きな違
いがあり、取引の中心となる価格帯は絞りにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗ビル等の自用目的での取引のほかに、賃貸用のテナントビル、共同住宅等の収益物件も見受けられる
ため、収益性も考慮される傾向にある。しかし、純粋に賃貸等に基づく収益性のみで価格形成されるほどの高収益の地
域ではないので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 880,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[100.0]
100

974,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都市は近年、インバウンド景気で潤ってい
たが、新型コロナの影響で、観光業に停滞が
見られ、今後の地価動向は不透明である。

近年、観光客の継続的な増加に伴い、ホテル
用地需要が高かったが、一般的要因の影響を
うけ、需要は弱含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 -18.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｃ -18	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、西5.6m、角地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
b	２１Ｋ１Ｊ -103	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,700)
c	２１Ｋ１Ｊ -12	京都市下京区		更地	（　）	不整形	西27.6m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 市街地美観形成 (90,400)
d	２１Ｋ１Ｐ -109	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、西4m、角地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
e	２１Ｋ１Ｑ -8	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南50m国道、中間画地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,225,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,227,146	100 [ 108.6]	1,129,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 895,656	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	901,084	100 [ 96.1]	937,652		938,000
c	(　 ) 867,017	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	915,387	100 [ 93.2]	982,175		982,000
d	(　 ) 1,175,833	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,134,736	100 [ 113.7]	998,009		998,000
e	(　 ) 1,178,078	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,273,564	100 [ 126.4]	1,007,566		1,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

京都下京 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握する事が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,558,351	6,506,682	25,051,669	18,179,200	6,872,469	（　0.9556） 6,567,331	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	164,183,275 円　　　　（　 723,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	140.00	Ｓ9	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	7.0 m x 32.9 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロアー貸し、２～９階は共同住宅で専有面積約６０㎡程度の２ＬＤＫを想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	3,350	375,200	6.0	2,251,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	140.00	85.0	119.00	2,395	285,005	2.0	570,010
							1.0	285,005
3～ 9	住宅	140.00	85.0	119.00	2,430	289,170	2.0	578,340
							1.0	289,170
～

～

計		1,260.00	84.4	1,064.00		2,684,395		6,869,590
								2,309,195

⑨年額支払賃料	2,684,395 円　×　12ヶ月　＝　 32,212,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,064.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,212,740 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,288,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,924,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,869,590 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,948 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,309,195 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 568,173 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,558,351 円　　　　（　 139,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-15	2,380 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	2,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,395 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-16	2,431 ( 2,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	2,340
c	２１Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-17	2,300 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,353

京都下京 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,824,000 円	304,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	966,382 円	32,212,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 524,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,506,682 円　（　　　　　　 28,664 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,179,200 円（　　　　　 80,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,558,351 円
②総費用	6,506,682 円
③純収益　①－②	25,051,669 円
④建物等に帰属する純収益	18,179,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,872,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,567,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,183,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 723,000 円／㎡）