別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 京都下京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都下京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃 印  TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市下京区朱雀正会町７番１１外 ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に事 業所等が混在する住 宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 梅小路京都西 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 梅小路京都西駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅のほか事務所等としての利用も見られる住宅地域である。近年、梅小路京都西駅が開業し、利便 性が向上しており、需要は高まっている。今後も同様の傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に下京区及び中京区のＪＲ東海道本線やＪＲ山陰本線沿線の住宅地域である。需要者は京都市内の一次 取得者が中心となっている。街路の整然性等にやや劣るが、良好な利便性を有し需要は堅調に推移してきたところ、近 年、周辺地域に梅小路京都西駅が開業し、その波及効果により引き合いは強含みとなっている。取引の中心となる価格 帯は、土地については２，０００万円台、新築戸建住宅では４，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い混在住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成され る傾向にある。加えて画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理的な賃貸住宅の想定は非現実的といえることから、 収益還元法は適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下京 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    245,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 263,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下京区の人口は微増、高齢化率は京都府平均 よりやや低い。新型コロナの影響で、土地取 引件数は例年よりやや少なく、建築着工数も 停滞気味である。 交通利便性を有する住宅地域である。総額面 で値頃感を有しており、需要は強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％