鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ａ -104	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北6.1m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,678)
b	２１Ｋ１Ｌ -107	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観 (60,200)
c	２１Ｋ１Ｎ -11	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9.4m市道、東3.2m、二方路		商業高度4種最高12m 岸辺美観 (100,400)
d	２１Ｋ１Ｉ -17	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	西3.6m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,670,275	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,666,605	100 [ 102.6]	3,573,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,570,000
b	(　 ) 2,191,993	100 [ 100.0]	[ 92.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,018,826	100 [ 58.7]	3,439,227		3,440,000
c	(　 ) 2,010,413	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,996,053	100 [ 58.5]	3,412,056		3,410,000
d	(　 ) 1,963,690	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,944,053	100 [ 60.1]	3,234,697		3,230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,330,000 円／㎡]

京都東山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,924,702	23,331,105	42,593,597	19,595,200	22,998,397	（　0.9608） 22,096,860	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	613,801,667 円　　　　（　 2,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	184.86	ＲＣ5F1B	1,124.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高15m 歴史遺産美観	100 ％	600 ％	600 ％	220 ㎡	6.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	182.88	91.4	167.17	3,980	665,337	10.0	6,653,370
							0.0	0
1～ 1	店舗	210.48	47.3	99.63	14,000	1,394,820	10.0	13,948,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	182.88	91.4	167.17	4,880	815,790	10.0	8,157,900
							0.0	0
3～ 5	店舗	182.88	91.4	167.17	3,917	654,805	10.0	6,548,050
							0.0	0
～

計		1,124.88	83.2	935.48		4,840,362		48,403,620
								0

⑨年額支払賃料	4,840,362 円　×　12ヶ月　＝　 58,084,344 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 935.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,103,184 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物と類似の建物における標準的な共益費（管理費）から判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,187,528 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,727,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,460,027 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,403,620 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 464,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,924,702 円　　　　（　 299,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-20	3,936 ( 3,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,058	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,950 円/㎡　月額支払賃料（　 3,917 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-22	4,187 ( 4,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	3,877
c	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-23	3,452 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	3,923

京都東山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,986,000 円	331,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,455,505 円	68,187,528　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,414,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,500 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,331,105 円　（　　　　　　 106,050 円／㎡）　　（経費率　　 35.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9608

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,124.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,595,200 円（　　　　　 89,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,924,702 円
②総費用	23,331,105 円
③純収益　①－②	42,593,597 円
④建物等に帰属する純収益	19,595,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,998,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,096,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,801,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,790,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
京都東山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-7

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　心

印

TEL.

鑑定評価額

704,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
	1:4.5	店舗、事務所兼住宅等ＲＣ5F1B	中低層店舗等が建ち並ぶ観光名所に近い商業地域	南22m市道	水道、ガス、下水	祇園四条 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四条通沿道に観光客向けの飲
食店舗等が多い地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

祇園四条駅東方

300m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

京都を代表する観光地である祇園地区に属しており、特に土地利用に大きな変動はないが、新型コロナにより観
光客数に影響が出ており、今後の地価動向には注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,690,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、京都を代表する観光地を中心とした繁華性が高い商業地域と判定した。主たる需要者は資金力を
有する不動産会社、投資家等が中心となる。新型コロナによる観光客の減少は、観光産業を基盤とする当エリアの主要
テナントである飲食店、土産物店等へ大きな影響を与えており、今後の市場動向には注視が必要である。取引の中心と
なる価格帯（総額）は、需要者の属性、用途や規模等により様々であることから、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新型コロナによる観光客の減少で不動産市場の将来予測が困難な中、比準価格は、不動産市場の実勢を反映しているこ
とから高い説得力を有する。他方、収益価格は、収益性に着目した理論的な価格ではあるが、収支予測や利回りの査定
において想定要素が含まれており現下においては相対的に説得力がやや劣ると判断した。よって、説得力の高い比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、指定基準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東山（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,220,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飲食店、土産物店等を多く抱える当区は新型
コロナによる影響を受けており、今後の経済
動向に注視する必要がある。

休日における観光客の回復は見え始めている
ものの、飲食店や土産物店等の商況は依然と
して厳しい状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-8.6 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｌ -8	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西4.9m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２１Ｋ１Ｎ -11	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9.4m市道、東3.2m、二方路		商業高度4種最高12m 岸辺美観 (100,400)
c	２１Ｋ１Ｉ -21	京都市下京区		更地	（　）	不整形	北6m市道、西4.3m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,400)
d	２１Ｋ１Ｑ -116	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,600)
e	２１Ｋ１Ｌ -107	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,927,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	2,844,777	100 [ 82.7]	3,439,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,440,000
b	(　 ) 2,010,413	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,996,053	100 [ 63.0]	3,168,338		3,170,000
c	(　 ) 2,015,200	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	1,995,028	100 [ 61.1]	3,265,185		3,270,000
d	(　 ) 2,774,049	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,707,472	100 [ 81.5]	3,322,052		3,320,000
e	(　 ) 2,191,993	100 [ 100.0]	[ 92.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,018,826	100 [ 61.7]	3,272,003		3,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,300,000 円／㎡]

京都東山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,926,965	23,157,942	41,769,023	19,595,200	22,173,823	（　0.9608） 21,304,609	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	591,794,694 円　　　　（　 2,690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	184.86	ＲＣ5F1B	1,124.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高15m 歴史遺産美観	100 ％	600 ％	600 ％	220 ㎡	6.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	182.88	91.4	167.15	3,900	651,885	10.0	6,518,850
							0.0	0
1～ 1	店舗	210.48	47.3	99.56	14,000	1,393,840	10.0	13,938,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	182.88	91.4	167.17	4,600	768,982	10.0	7,689,820
							0.0	0
3～ 5	店舗	182.88	91.4	167.17	3,868	646,614	10.0	6,466,140
							0.0	0
～

計		1,124.88	83.2	935.39		4,754,549		47,545,490
								0

⑨年額支払賃料	4,754,549 円　×　12ヶ月　＝　 57,054,588 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 935.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,102,212 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,156,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,686,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,470,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,545,490 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 456,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,926,965 円　　　　（　 295,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-25	3,779 ( 3,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [130.0]	4,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,900 円/㎡　月額支払賃料（　 3,868 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-29	2,962 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 73.0]	100 [130.0]	3,672
c	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-23	3,452 ( 3,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 73.0]	100 [130.0]	3,911

京都東山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,986,000 円	331,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,282,342 円	67,156,800　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,414,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,500 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,157,942 円　（　　　　　　 105,263 円／㎡）　　（経費率　　 35.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9608

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,124.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,595,200 円（　　　　　 89,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,926,965 円
②総費用	23,157,942 円
③純収益　①－②	41,769,023 円
④建物等に帰属する純収益	19,595,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,173,823 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,304,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 591,794,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,690,000 円／㎡）