別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 京都東山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩 印  TEL.

鑑定評価額 91,800,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 風致地区第３種 (40,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と料 亭、保養所が混在の 住宅地域 西4.5m私道 水道、ガス、下水 祇園四条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台寺から清水寺へと続く繁 華な観光地の背後で、二寧坂 に近い。 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 祇園四条駅南東方 1.4km 法令 規制 ２住居 (40,180) 高度2種最高12m 風致地区第３種 ⑤地域要因の将 　来予測 観光名所の二寧坂に近く多様な用途の需要が認められ、用途の混在度がさらに増していくと予測する。新型コロ ナウイルス感染症が終息に向えば、地価は再び上昇に転じると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東山区や左京区の住宅地域で特に観光名所近隣の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は同一需 給圏内の居住者のほか、観光名所近隣の特性等からセカンドハウス利用等の市外からの幅広い需要も認められる。交通 接近条件は劣るものの希少性の高い立地で需要は底堅いが、足許では新型コロナの影響で取引がやや停滞気味である。 需要者の属性や利用用途に応じて取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 風致地区、特別修景地域等による建築物の制限等から投資採算性に見合う収益物件の建築を想定することが困難である ため収益価格は試算しなかった。類似地域において得られた取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格の信頼性 は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [ 71.7] [101.0] 100 431,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    433,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東山区の人口は減少傾向、高齢化率は府平均 を大きく上回る。新型コロナウイルス感染症 の影響で取引件数は大きく減少している。 近隣地域に隣接する地域で令和元年にパーク ハイアット京都が開業するなど、用途の多様 性をさらに高めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％