別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都東山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦 印  TEL.

鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 309,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 風致地区第５種 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 清水五条 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ市道 交通 施設 清水五条駅南東方 750m 法令 規制 ２住居 (40,192) 準防  高度2種最高15m 風致地区第５種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現状地域要因に大きな変動はないが、観光地に近い立地特性等を背 景に需要者の選好性は高いが、地価は割高感による需給緩和がもたらす下落傾向が継続移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東山区を中心にその周辺区の居住環境や利便性が比較的良好な住宅地域である。主な需要者は、市内居 住の二次取得者が中心である。観光地に近い立地特性や市内中心部への良好なアクセス面等から希少性が高く、他地域 からの転入も認められるが、割高感に伴う需給緩和により、地価はやや下落傾向で推移している。中心となる価格帯は 立地、規模、建物等のグレードにより把握困難であるが、標準地規模の画地で、６千万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、周辺賃料水準や法令上の制限等を所与とすれば、事業収支の観点 から賃貸共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用しない。近隣地域においては自己使用目的の取引が 支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、取引の実勢を反映し た実証的な価格である比準価格を採用し、前年標準地価格等との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    310,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東山（府） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    309,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における経済活動の再開に伴い、最 悪期を脱して底打ち。住宅投資は減少傾向の 中、住宅ローン減税の駆け込み需要もあり、 弱い動きが続く。 市内中心部や大阪方面への利便性も良く、居 住環境にも優れ、需要は安定的であるが、地 価は割り高感から、やや下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ 0.0 ％