別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都東山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区泉涌寺門前町３６番１３ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 山ろく美観 (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 京阪東福寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 京阪東福寺駅東方 750m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 山ろく美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、既に熟成した小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内において特に大きな変動要 因はなく、当分の間現状のまま推移するものと予測される。地価水準は若干弱含みの状態が続こう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東山区の泉涌寺、今熊野地区を中心に東大路通東方を中心とした住宅地域と判定される。需要者層は本 地域に地縁的選好性を有する者や一次取得者が中心である。街路条件や駅接近性にやや劣ることから、需給圏内の相対 的地位はやや劣る。需要の中心となる価格帯は土地で１，５００万円前後、中古住宅で２，５００万円～３，０００万 円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、規模の大きい画地でアパート等が散見される程度で、街路条件や画地規模より収益の採れる賃貸経営 は困難であり、自用目的の取引を中心とし居住の快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格は求 めなかった。したがって、ここでは実証的な比準価格を採用することとし、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定したものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東山（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年末まで堅調に推移していた経済も昨 年に入ってからのコロナ禍の影響で雇用や所 得の状況が不透明となり、これまでの先高感 が薄れている。 駅接近性や居住環境にやや劣ることから、こ れらに優る住宅地との競合により、地価は弱 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％ -0.6 ％