鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｇ -21	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m府道、中間画地		２住居高度2種最高15m 沿道美観形成 (70,300)
b	２１Ｋ１Ｉ -2	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m 沿道美観形成 (60,200)
c	２１Ｋ１Ｈ -106	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	南18.6m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
d	２１Ｋ１Ｉ -106	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北27m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
e	２１Ｋ１Ｑ -4	京都市北区		建付地	（　）	長方形	南21m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,472	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	351,144	100 [ 81.0]	433,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	447,000
b	(　 ) 391,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	395,427	100 [ 88.4]	447,316		461,000
c	(　 ) 596,832	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	593,848	100 [ 128.2]	463,220		477,000
d	(　 ) 480,704	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	497,872	100 [ 110.2]	451,789		465,000
e	(　 ) 512,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,750	100 [ 116.4]	440,507		454,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 461,000 円／㎡]

京都中京 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,934,029	4,851,796	21,082,233	15,570,200	5,512,033	（　0.9541） 5,259,031	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	125,215,024 円　　　　（　 351,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	180.00	ＲＣ6	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m 沿道美観形成	90 ％	300 ％	300 ％	357 ㎡	17.8 m x 21.0 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階は約５０㎡の２ＬＤＫの共同住宅

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	75.0	135.00	3,000	405,000	5.0	2,025,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	180.00	85.0	153.00	2,300	351,900	1.0	351,900
							2.0	703,800
6～ 6	住宅	150.00	85.0	127.50	2,400	306,000	1.0	306,000
							2.0	612,000
～

～

計		1,050.00	83.3	874.50		2,118,600		3,738,600
								3,427,200

⑨年額支払賃料	2,118,600 円　×　12ヶ月　＝　 25,423,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,423,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,319,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,064,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,738,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,427,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 834,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,934,029 円　　　　（　 72,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-5	2,259 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-6	2,394 ( 2,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,486
c	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-9	2,317 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,414

京都中京 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,016,000 円	254,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	791,496 円	26,383,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,851,796 円　（　　　　　　 13,590 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,570,200 円（　　　　　 43,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,934,029 円
②総費用	4,851,796 円
③純収益　①－②	21,082,233 円
④建物等に帰属する純収益	15,570,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,512,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,259,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,215,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月5日　提出
京都中京 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-14

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　神本　文子

印

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

449,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区西ノ京北円町６０番				②地積　(㎡)	366 ( 9)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,300)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西28m市道、背面道	水道、ガス、下水	円町 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ市道

交通

施設

円町駅北東方

250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度4種最高20m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商住混在地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予
測する。共同住宅地の需要は堅調であるが、店舗需要が弱含み、地価は下落傾向になると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市内の幹線・準幹線道路沿いの商住混在地域である。需要者の中心は京都市内を中心に店舗展開を行
う自己使用目的の企業、賃料収入の獲得を目的とする不動産業者や法人投資家等である。店舗の集積する丸太町通に接
続し、円町駅にも近いが、飲食店等の業績悪化から商業地に対する需要はやや弱含みである。取引価格は需要者の資金
調達力、企業規模、業種、業態、立地による個別性が強く、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格であるが、近隣地域の賃貸市場では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は
やや低位に試算された。本件の需要者は類似不動産との比較により、市場の実態を重視する傾向があることを考慮し、
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 880,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[197.5]

[103.0]
100

448,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    453,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中京区は新型コロナの影響で観光需要が減少
し、経済活動が停滞気味で、商業地に対する
需要は弱含みであるが、住宅地は概ね堅調で
ある。

幹線道路沿いの商住混在地域で、地域的特性
に変化は認められない。都心部へのアクセス
に優れるため、店舗、住宅いずれの需要も認
められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+117.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｉ -2	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m 沿道美観形成 (60,200)
b	２１Ｋ１Ｒ -105	京都市北区		更地	（　）	不整形	北14m市道、西4.2m、角地		２中専高度1種最高15m (70,200)
c	２１Ｋ１Ｏ -15	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (88,277)
d	２１Ｋ１Ｐ -106	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e	２１Ｋ１Ｍ -3	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m国道、西2.5m、角地		近商高度4種最高20m 沿道美観形成 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 391,473	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	395,427	100 [ 88.4]	447,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	461,000
b	(　 ) 351,419	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	360,752	100 [ 82.3]	438,338		451,000
c	(　 ) 387,740	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	386,577	100 [ 85.6]	451,609		465,000
d	(　 ) 396,792	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	394,458	100 [ 89.8]	439,263		452,000
e	(　 ) 428,659	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	499,350	100 [ 108.9]	458,540		472,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 460,000 円／㎡]

京都中京 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,298,060	5,370,812	20,927,248	15,570,200	5,357,048	（　0.9541） 5,111,159	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	121,694,262 円　　　　（　 341,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	180.00	ＲＣ6	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高20m 沿道美観形成	90 ％	300 ％	300 ％	357 ㎡	17.8 m x 21.0 m	前面道路：市道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は平均専有面積約５０㎡・２ＬＤＫの共同住宅

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物で概ね標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	75.0	135.00	3,000	405,000	5.0	2,025,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	180.00	85.0	153.00	2,350	359,550	1.0	359,550
							2.0	719,100
6～ 6	住宅	150.00	85.0	127.50	2,400	306,000	1.0	306,000
							2.0	612,000
～

～

計		1,050.00	83.3	874.50		2,149,200		3,769,200
								3,488,400

⑨年額支払賃料	2,149,200 円　×　12ヶ月　＝　 25,790,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,790,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,337,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,412,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,769,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,488,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 849,373 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,298,060 円　　　　（　 73,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-10	2,432 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,452 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-11	2,639 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [114.0]	100 [107.0]	2,458
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,524,000 円	254,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	802,512 円	26,750,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,370,812 円　（　　　　　　 15,044 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,570,200 円（　　　　　 43,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,298,060 円
②総費用	5,370,812 円
③純収益　①－②	20,927,248 円
④建物等に帰属する純収益	15,570,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,357,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,111,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,694,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,000 円／㎡）