鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｆ -24	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,384)
b	２１Ｋ１Ｊ -105	京都市中京区		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)
c	２１Ｋ１Ｊ -1	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,550)
d	２１Ｋ１Ｏ -13	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,240)
e	２１Ｋ１Ｐ -110	京都市中京区		建付地	（　）	袋地等	西13m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 岸辺美観 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,516,684	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,512,134	100 [ 110.0]	1,374,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 1,435,316	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,433,881	100 [ 98.0]	1,463,144		1,430,000
c	(　 ) 1,746,548	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,729,083	100 [ 99.1]	1,744,786		1,710,000
d	(　 ) 846,722	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	841,642	100 [ 59.3]	1,419,295		1,390,000
e	(　 ) 1,054,259	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,041,608	100 [ 94.4]	1,103,398		1,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

京都中京 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該地域は分譲マンション適地と判定され、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺の利用状況や行政的条件等によりマンション適地と判断した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,943,366,855	899,056,948	12	1,120,000	2,121.46	290,000	2,738.62
⑧開発法による価格	1,044,309,907 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
802 ㎡	㎡		㎡		㎡	802.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
641.99 ㎡	2,738.62 ㎡	2,339.90 ㎡	398.72 ㎡	2,121.46 ㎡	ＲＣ・5F ( 35 戸) 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 80.0 ％）	（ 341.5 ％）	（ 291.8 ％）	（ 49.7 ％）	（ 77.46 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	18.6 ｍ 40.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,120,000 円／㎡

店舗等

1,050,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺地域の類似マンションの販売価格や取引事例を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,120,000 円／㎡　　×　　 1,948.14 ㎡　　＝　　　　 2,181,916,800 円

店舗等

　 1,050,000 円／㎡　　×　　 173.32 ㎡　　＝　　　　 181,986,000 円

合　計　　　　　　　　 2,363,902,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	周辺の同品等のマンションにおける建築工事費を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 2,738.62 ㎡　　＝　　　　 825,967,792 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	事業者負担が不要であるため、計上しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,363,902,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 236,390,280 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,062,358,072 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	地域による標準的な収益率、販売状況等を勘案して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	165,473,196 円	( 7 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 153,426,747 円
	販売総額(2期)	70,917,084 円	( 3 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 61,548,937 円
	販売総額(3期)	2,127,512,520 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,728,391,171 円
収入合計		－	－	－	－	1,943,366,855 円
支出	建築工事費(1期)	82,596,779 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 78,045,696 円
	建築工事費(2期)	82,596,779 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 72,371,298 円
	建築工事費(3期)	660,774,234 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 536,812,988 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	118,195,140 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 109,590,534 円
	販売管理費(2期)	94,556,112 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 82,850,065 円
	販売管理費(3期)	23,639,028 円	( 10 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 19,386,367 円
支出合計		－	－	－	－	899,056,948 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,943,366,855 円　　－　　　　　　 899,056,948 円　　＝　　　　　 1,044,309,907 円 1,300,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
京都中京 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-12

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　嶋嵜　敦

印

TEL.

鑑定評価額

1,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区柳馬場通蛸薬師下る十文字町４４４番				②地積　(㎡)	802 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中層の店舗、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	西6.7m市道	水道、ガス、下水	烏丸 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．７ｍ市道

交通

施設

烏丸駅北東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

本市の中心部に位置し、店舗付マンションや中層の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。ホテル等やマンション等
の立地が適しているが、観光客等の宿泊需要が停滞しているので、暫くは現状で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

分譲マンションの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,330,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中京区及び下京区等の市内中心部に位置する幹線道路背後及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要
者の中心は、店舗や事務所の利用を目的とする法人事業者やマンションデベロッパーで、近年は画地規模が大きい場合
はホテル事業者であったが、コロナ禍や供給過剰により停滞気味である。取引の中心となる価格帯は、画地の規模・形
状や利用目的によって大きく異なるために中心となる価格帯を見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は店舗付マンションの敷地であることから、比準価格と開発法による価格を求めた。比準価格は、類似性の高い
取引事例に基づいて試算されたもので、当該価格の規範性は高いものと思料する。一方、開発法による価格は、当該土
地の利用方法が最有効使用と判断されることを前提に試算したもので、重視すべき価格である。よって、両価格を相互
に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中京 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 880,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 63.0]

[ 98.0]
100

1,340,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

１０月景気動向指数は５か月連続で改善、景
気判断は下げ止まりとなった。市内の消費者
物価指数は前年同月比と同じであるが、消費
は停滞している。

本市中心部に位置することから、多様な需要
があるが、店舗付マンション等の需要が高い
商業地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｊ -101	京都市中京区		更地	（　）	不整形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)
b	２１Ｋ１Ｌ -7	京都市下京区		更地	（　）	不整形	東6.2m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,526)
c	２１Ｋ１Ｎ -18	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.9m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,487)
d	２１Ｋ１Ｃ -18	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、西5.6m、角地		商業高度地区最高25m (100,600)
e	２１Ｋ１Ａ -5	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,208,767	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	1,230,969	100 [ 85.4]	1,441,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	1,410,000
b	(　 ) 1,805,836	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,885,673	100 [ 129.6]	1,454,995		1,430,000
c	(　 ) 937,383	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	923,461	100 [ 64.3]	1,436,176		1,410,000
d	(　 ) 1,225,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,227,146	100 [ 81.1]	1,513,127		1,480,000
e	(　 ) 743,254	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	729,875	100 [ 50.2]	1,453,934		1,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

京都中京 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の最有効使用を分譲マンションの敷地であると判定したことから、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンショ適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,988,308,748	920,964,902	12	1,100,000	2,121.46	290,000	2,738.62
⑧開発法による価格	1,067,343,846 円　　　　（　 1,330,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
802 ㎡	㎡		㎡		㎡	802.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
641.99 ㎡	2,738.62 ㎡	2,339.90 ㎡	398.72 ㎡	2,121.46 ㎡	ＲＣ・5F ( 35 戸) 61㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 80.0 ％）	（ 341.5 ％）	（ 291.8 ％）	（ 49.7 ％）	（ 77.46 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	18.6 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,100,000 円／㎡

店舗等

1,120,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似地域の同品等の新規販売価格及び取引事例等を参考にした。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,100,000 円／㎡　　×　　 1,948.14 ㎡　　＝　　　　 2,142,954,000 円

店舗等

　 1,120,000 円／㎡　　×　　 173.32 ㎡　　＝　　　　 194,118,400 円

合　計　　　　　　　　 2,337,072,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	品等が類似する建物の建築費等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 2,738.62 ㎡　　＝　　　　 825,967,792 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金がないので計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,337,072,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 233,707,240 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,059,675,032 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	周辺地域における標準的な販売利益率等を参考に査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	13 ヶ月	販売管理費(3期目)	20 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	163,595,068 円	( 7 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 151,685,347 円
	販売総額(2期)	70,112,172 円	( 3 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 62,014,216 円
	販売総額(3期)	2,103,365,160 円	( 90 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,774,609,185 円
収入合計		－	－	－	－	1,988,308,748 円
支出	建築工事費(1期)	82,596,779 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 78,045,696 円
	建築工事費(2期)	82,596,779 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 73,750,664 円
	建築工事費(3期)	660,774,234 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 557,495,221 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	116,853,620 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 110,414,986 円
	販売管理費(2期)	93,482,896 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 81,909,713 円
	販売管理費(3期)	23,370,724 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 19,348,622 円
支出合計		－	－	－	－	920,964,902 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,988,308,748 円　　－　　　　　　 920,964,902 円　　＝　　　　　 1,067,343,846 円 1,330,000 円／㎡