鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｊ -105	京都市中京区		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)
b	２１Ｋ１Ｂ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22.2m府道、西3.7m、二方路		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２１Ｋ１Ｏ -104	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、西2.2m、角地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２１Ｋ１Ｌ -114	京都市下京区		更地	（　）	長方形	南50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２１Ｋ１Ｒ -109	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	南3.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,435,316	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,433,881	100 [ 63.6]	2,254,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,250,000
b	(　 ) 1,788,417	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,863,012	100 [ 79.9]	2,331,680		2,330,000
c	(　 ) 1,618,657	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	1,846,281	100 [ 80.8]	2,285,001		2,290,000
d	(　 ) 1,815,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,836,780	100 [ 78.7]	2,333,901		2,330,000
e	(　 ) 1,742,449	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	2,027,391	100 [ 85.1]	2,382,363		2,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,310,000 円／㎡]

京都中京 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,653,337	41,201,551	64,451,786	40,980,000	23,471,786	（　0.9408） 22,082,256	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	596,817,730 円　　　　（　 1,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	286.00	ＳＲＣ9	2,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観	100 ％	700 ％	700 ％	346 ㎡	16.0 m x 32.0 m	前面道路：府道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所（フロアー貸し又は分割貸し）を想定した。（床面積には容積対象外７８㎡含む）

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	286.00	52.8	151.00	5,000	755,000	8.0	6,040,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	286.00	75.9	217.00	4,000	868,000	8.0	6,944,000
							0.0	0
9～ 9	事務所	212.00	74.1	157.00	4,000	628,000	8.0	5,024,000
							0.0	0
～

～

計		2,500.00	73.1	1,827.00		7,459,000		59,672,000
								0

⑨年額支払賃料	7,459,000 円　×　12ヶ月　＝　 89,508,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,827.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,950,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,458,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,378,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,080,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,672,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 572,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,653,337 円　　　　（　 305,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-114	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,027 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-115	3,259 ( 3,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,200
c	２１Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-117	3,583 ( 3,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,832

京都中京 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,098,000 円	683,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,533,651 円	109,458,840　×　　　　 21.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,398,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,805,500 円	683,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	683,000 円	683,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	683,000 円	683,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,201,551 円　（　　　　　　 119,080 円／㎡）　　（経費率　　 39.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9408

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	683,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,980,000 円（　　　　　 118,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,653,337 円
②総費用	41,201,551 円
③純収益　①－②	64,451,786 円
④建物等に帰属する純収益	40,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,471,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,082,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 596,817,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,720,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都中京 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-10

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　糸井　周平

印

TEL.

鑑定評価額

761,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区両替町通姉小路上る龍池町４４８番２外				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
	不整形 1:2	店舗兼事務所ＲＣ7F1B	中高層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南50m府道	水道、ガス、下水	烏丸御池 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

御池通沿いで烏丸御池交差点
近くの商業地域。

街

路

５０ｍ府道

交通

施設

烏丸御池駅西方

70m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

本地域は烏丸御池交差点至近に店舗事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域である。インバウンド需要から地価は
上昇傾向にあったが、コロナ禍により先行きは極めて不透明になっている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,770,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市中心部に位置する高度・準高度商業地域の一帯。主な需要者はホテル、共同住宅、店舗事務所ビル
等としての利用を目論む地元事業者及び全国展開を行う大手法人である。ホテル需要を中心に地価は上昇傾向で推移し
ていたが、コロナ禍において需要は減退。ただしオフィス、共同住宅需要等による一定の下支えもみられる。需要の中
心となる価格帯は画地規模や建物品等などにより区々であり、見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形
成が行われる。比準価格はいずれも京都市内中心部の商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収
益価格の査定においても周辺の賃貸事例を採用しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よっ
て比準価格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,100,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[ 93.3]

[100.0]
100

2,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症収束の見通しは依
然不透明であり、景気は厳しい状況が続いて
いる。

コロナ禍において京都市の観光業は大きな打
撃を受けており、本地域においても店舗・ホ
テル需要等の減退が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｂ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22.2m府道、西3.7m、二方路		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２１Ｋ１Ｌ -114	京都市下京区		更地	（　）	長方形	南50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２１Ｋ１Ｌ -115	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２１Ｋ１Ｏ -104	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南50m国道、西2.2m、角地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２１Ｋ１Ｑ -116	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,788,417	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,863,012	100 [ 89.3]	2,086,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,090,000
b	(　 ) 1,815,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,836,780	100 [ 81.6]	2,250,956		2,250,000
c	(　 ) 1,958,238	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,981,737	100 [ 81.6]	2,428,599		2,430,000
d	(　 ) 1,618,657	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	1,846,281	100 [ 80.8]	2,285,001		2,290,000
e	(　 ) 2,774,049	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,707,472	100 [ 120.6]	2,245,002		2,250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,280,000 円／㎡]

京都中京 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,805,152	40,687,246	65,117,906	40,980,000	24,137,906	（　0.9408） 22,708,942	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	613,755,189 円　　　　（　 1,770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	286.00	ＳＲＣ9	2,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観	100 ％	700 ％	700 ％	346 ㎡	16.0 m x 32.0 m	前面道路：府道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～９階事務所ユニット貸を想定した。床面積には容積対象外７８㎡を含む。

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	286.00	52.8	151.00	5,009	756,359	8.0	6,050,872
							0.0	0
2～ 8	事務所	286.00	75.9	217.00	4,007	869,519	8.0	6,956,152
							0.0	0
9～ 9	事務所	212.00	74.1	157.00	4,007	629,099	8.0	5,032,792
							0.0	0
～

～

計		2,500.00	73.1	1,827.00		7,472,091		59,776,728
								0

⑨年額支払賃料	7,472,091 円　×　12ヶ月　＝　 89,665,092 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,827.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 19,950,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の共益費単価より算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,615,932 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,384,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,231,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,776,728 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 573,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,805,152 円　　　　（　 305,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-114	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,034 円/㎡　月額支払賃料（　 4,007 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-117	3,583 ( 3,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,792
c	２１Ｋ１Ｏ・Ｔ　　　　-15	3,959 ( 3,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,399

京都中京 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,098,000 円	683,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,019,346 円	109,615,932　×　　　　 21.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,398,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,805,500 円	683,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	683,000 円	683,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	683,000 円	683,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,687,246 円　（　　　　　　 117,593 円／㎡）　　（経費率　　 38.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9408

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	683,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,980,000 円（　　　　　 118,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,805,152 円
②総費用	40,687,246 円
③純収益　①－②	65,117,906 円
④建物等に帰属する純収益	40,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	24,137,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,708,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,755,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,770,000 円／㎡）