鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｉ -6	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,184)
b	２１Ｋ１Ｄ -9	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (73,239)
c	２１Ｋ１Ｄ -12	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
d	２１Ｋ１Ｐ -114	京都市下京区		建付地	（　）	袋地等	西3.6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,240)
e	２１Ｋ１Ｃ -115	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	西4.3m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,862	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	316,652	100 [ 100.8]	314,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 346,622	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	331,267	100 [ 101.0]	327,987		335,000
c	(　 ) 335,852	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	333,857	100 [ 101.8]	327,954		335,000
d	(　 ) 279,556	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	341,833	100 [ 103.5]	330,273		337,000
e	(　 ) 173,314	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	217,942	100 [ 71.3]	305,669		312,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

京都中京 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,920,959	1,933,780	8,987,179	5,567,600	3,419,579	（　0.9671） 3,307,075	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,908,721 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m 市街地美観形成	70 ％	200 ％	200 ％	285 ㎡	11.5 m x 25.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＤＫ（４５㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	90.0	135.00	2,200	297,000	1.0	297,000
							2.0	594,000
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	2,300	310,500	1.0	310,500
							2.0	621,000
3～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	2,300	310,500	1.0	310,500
							2.0	621,000
～

～

計		450.00	90.0	405.00		918,000		918,000
								1,836,000

⑨年額支払賃料	918,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,016,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,465,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	918,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,836,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 447,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,920,959 円　　　　（　 38,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-8	2,366 ( 2,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-10	2,432 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,482
c	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-11	2,639 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,295

京都中京 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	449,000 円	89,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,480 円	11,016,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 763,300 円	89,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,800 円	89,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,800 円	89,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,933,780 円　（　　　　　　 6,785 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9671

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,567,600 円（　　　　　 19,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,920,959 円
②総費用	1,933,780 円
③純収益　①－②	8,987,179 円
④建物等に帰属する純収益	5,567,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,419,579 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,307,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,908,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
京都中京 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 -4

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

印

TEL.

鑑定評価額

90,600,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区西ノ京原町１０２番１外				②地積　(㎡)	285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
	1:2	共同住宅兼事務所Ｓ3F1B	住宅、共同住宅、事務所等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	西大路御池 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ二条駅からも徒歩圏にあ
る。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

西大路御池駅北東方

350m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高20m
市街地美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

　地下鉄東西線延伸以降、利便性が向上したことから、住宅地域としての選好性も向上しており、事業所等から
住居系利用への転換が進展しつつある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中京区西部及び右京区東部の地下鉄東西線及びＪＲ山陰本線沿線の住宅地域の圏域。小規模戸建住宅
、共同住宅、事業所等が混在するが、小規模戸建住宅については、需要者の中心は、京都市居住の一次取得層。画地規
模により、需要層、価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当地域は一部賃貸共同住宅も見られるが、自用物件が主体の住宅地域であり、不動産市場における取引指標としての
収益性の位置付けは比準価格に劣るものと考えられることから、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格を
もって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中京 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 95.1]

[102.0]
100

319,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は新型コロナの影響による急激な落ち
込みから回復傾向にあるが、感染再拡大から
経済活動抑制への懸念も出てきている。

　事業用地から住居系利用への転換が増加し
つつある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｉ -6	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	西4.6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,184)
b	２１Ｋ１Ｄ -9	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (73,239)
c	２１Ｋ１Ｄ -12	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
d	２１Ｋ１Ｃ -110	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (70,200)
e	２１Ｋ１Ｌ -104	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 318,862	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	316,652	100 [ 105.6]	299,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 346,622	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	331,267	100 [ 103.0]	321,618		328,000
c	(　 ) 335,852	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	333,857	100 [ 107.7]	309,988		316,000
d	(　 ) 232,964	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	231,349	100 [ 74.5]	310,536		317,000
e	(　 ) 297,678	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	293,592	100 [ 93.1]	315,351		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

京都中京 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,650,246	1,932,322	8,717,924	5,567,600	3,150,324	（　0.9534） 3,003,519	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	69,849,279 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m 市街地美観形成	70 ％	200 ％	200 ％	285 ㎡	11.5 m x 25.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全戸ファミリータイプ（専有面積４０～５０㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	90.0	135.00	2,150	290,250	1.0	290,250
							1.0	290,250
2～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	2,310	311,850	1.0	311,850
							1.0	311,850
～

～

～

計		450.00	90.0	405.00		913,950		913,950
								913,950

⑨年額支払賃料	913,950 円　×　12ヶ月　＝　 10,967,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,967,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 548,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,419,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	913,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,683 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 913,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 222,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,650,246 円　　　　（　 37,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-11	2,639 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,361 円/㎡　月額支払賃料（　 2,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-8	2,366 ( 2,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,253
c	２１Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-9	2,317 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,317

京都中京 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	449,000 円	89,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	329,022 円	10,967,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 763,300 円	89,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,800 円	89,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,800 円	89,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,932,322 円　（　　　　　　 6,780 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,567,600 円（　　　　　 19,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,650,246 円
②総費用	1,932,322 円
③純収益　①－②	8,717,924 円
④建物等に帰属する純収益	5,567,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,150,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,003,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,849,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）