鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｃ -24	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２１Ｋ１Ｄ -102	京都市左京区		更地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	２１Ｋ１Ｅ -17	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,80)
d	２１Ｋ１Ｈ -110	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100)
e	２１Ｋ１Ｊ -11	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致２種 (30,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	239,888	100 [ 97.5]	246,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 237,826	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	234,329	100 [ 102.7]	228,168		228,000
c	(　 ) 202,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	196,545	100 [ 74.3]	264,529		265,000
d	(　 ) 355,733	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	345,717	100 [ 128.7]	268,622		269,000
e	(　 ) 231,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	236,459	100 [ 88.2]	268,094		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

京都左京 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,656,404	715,659	2,940,745	1,853,800	1,086,945	（　0.9764） 1,061,293	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	24,681,233 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.86	Ｓ2	142.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 山ろく美観	50 ％	80 ％	80 ％	182 ㎡	9.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を２４㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放式廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	71.28	100.0	71.28	2,201	156,887	1.0	156,887
							1.0	156,887
～

～

～

～

計		142.56	100.0	142.56		313,774		313,774
								313,774

⑨年額支払賃料	313,774 円　×　12ヶ月　＝　 3,765,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,765,288 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,577,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	313,774 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 313,774 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,656,404 円　　　　（　 20,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-4	2,883 ( 2,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,201 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-8	2,522 ( 2,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,102
c	２１Ｋ１Ｑ・Ｔ　　　　-3	2,531 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,344

京都左京 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,400 円	29,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	112,959 円	3,765,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,100 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 715,659 円　（　　　　　　 3,932 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,853,800 円（　　　　　 10,186 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,656,404 円
②総費用	715,659 円
③純収益　①－②	2,940,745 円
④建物等に帰属する純収益	1,853,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,086,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,061,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,681,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都左京 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -4

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

印

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区北白川上池田町９番				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区最高10m 山ろく美観
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	京阪出町柳 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 20 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

京阪出町柳駅東方

2.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度地区最高10m
山ろく美観

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因の大きな変動は見られず、今後とも現状を維持し
、地価は横ばいで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に左京区内の中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域である。主な需要者は市内居住の二次取得
者層が中心となる。駅接近性は劣るが、居住環境良好な住宅地域として安定的な需要が認められ、地価は横ばいで推移
している。需要の中心となる価格帯は、標準地程度の土地で、４，５００～５，５００万円程度と考えられるが、戸建
住宅では立地、規模、建物グレード等により取引価格に幅が存する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする地域で、これを適切に想定した収益価格を求めたが、法令上の規制等を所与と
した収益価格は低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住快適性を重視した自己居住目的の取引が支配的であり
、比準価格の価格信頼性、実証性は収益価格に比べ高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　左京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 296,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[100.0]
100

256,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    258,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍における経済活動の再開に伴い、最
悪期を脱して底打ち。住宅投資は減少傾向の
中、住宅ローン減税の駆け込み需要もあり、
弱い動きが続く。

閑静な住環境良好な住宅地域で、需要は安定
的であるが、駅接近性に劣り、地価は横ばい
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ａ -107	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m 山ろく美観 (60,200)
b	２１Ｋ１Ｂ -115	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山ろく美観 (50,80)
c	２１Ｋ１Ｃ -24	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
d	２１Ｋ１Ｏ -107	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南西6m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m 山並み美観 (70,200)
e	２１Ｋ１Ｍ -13	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 岸辺美観 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,190	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	255,343	100 [ 98.8]	258,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 254,130	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	249,396	100 [ 97.0]	257,109		257,000
c	(　 ) 244,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	239,888	100 [ 93.3]	257,115		257,000
d	(　 ) 273,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	267,945	100 [ 103.6]	258,634		259,000
e	(　 ) 246,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	254,714	100 [ 98.9]	257,547		258,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

京都左京 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,481,488	686,699	2,794,789	1,760,800	1,033,989	（　0.9625） 995,214	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,144,512 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.86	Ｓ2	142.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 山ろく美観	50 ％	80 ％	80 ％	182 ㎡	9.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均住戸面積約２４㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	71.28	100.0	71.28	2,118	150,971	1.0	150,971
							1.0	150,971
～

～

～

～

計		142.56	100.0	142.56		301,942		301,942
								301,942

⑨年額支払賃料	301,942 円　×　12ヶ月　＝　 3,623,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,623,304 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 217,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,405,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	301,942 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,942 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,481,488 円　　　　（　 19,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-1	1,983 ( 1,926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,165 円/㎡　月額支払賃料（　 2,118 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-105	2,347 ( 2,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,278
c	２１Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-106	2,173 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,151

京都左京 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,400 円	28,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	108,699 円	3,623,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 686,699 円　（　　　　　　 3,773 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9625

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,760,800 円（　　　　　 9,675 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,481,488 円
②総費用	686,699 円
③純収益　①－②	2,794,789 円
④建物等に帰属する純収益	1,760,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,033,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	995,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,144,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）