鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｃ -113	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、西7.3m、角地		１住居高度2種最高15m 沿道美観形成 (70,300)
b	２１Ｋ１Ｅ -15	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27.5m国道、東6m、南6m、三方路		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (100,300)
c	２１Ｋ１Ｅ -114	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	東23m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
d	２１Ｋ１Ｈ -108	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27.5m国道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
e	２１Ｋ１Ｏ -109	京都市左京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、南14.5m、角地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 524,081	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	511,869	100 [ 83.5]	613,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	613,000
b	(　 ) 513,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	493,666	100 [ 78.6]	628,074		628,000
c	(　 ) 438,538	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	436,784	100 [ 68.1]	641,386		641,000
d	(　 ) 516,974	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	519,042	100 [ 76.9]	674,957		675,000
e	(　 ) 531,794	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	511,658	100 [ 80.3]	637,183		637,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 640,000 円／㎡]

京都上京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,443,031	2,304,883	9,138,148	6,423,600	2,714,548	（　0.9549） 2,592,122	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,222,488 円　　　　（　 461,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.56	Ｓ5	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 沿道美観形成	90 ％	400 ％	400 ％	137 ㎡	9.4 m x 14.7 m	前面道路：府道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２～５階は４０㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.56	78.2	94.30	2,800	264,040	6.0	1,584,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.86	88.5	79.50	2,200	174,900	1.0	174,900
							1.0	174,900
3～ 5	住宅	89.86	88.5	79.50	2,308	183,486	1.0	183,486
							1.0	183,486
～

～

計		480.00	85.9	412.30		989,398		2,309,598
								725,358

⑨年額支払賃料	989,398 円　×　12ヶ月　＝　 11,872,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,872,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 593,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,279,137 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,309,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 725,358 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 141,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,443,031 円　　　　（　 83,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-102	3,882 ( 3,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	2,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,350 円/㎡　月額支払賃料（　 2,308 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-3	3,480 ( 3,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,320
c	２１Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-102	2,661 ( 2,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,112

京都上京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	106,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	356,183 円	11,872,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 199,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,304,883 円　（　　　　　　 16,824 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,423,600 円（　　　　　 46,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,443,031 円
②総費用	2,304,883 円
③純収益　①－②	9,138,148 円
④建物等に帰属する純収益	6,423,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,714,548 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,592,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,222,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
京都上京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 5-2

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山下　善彦

印

TEL.

鑑定評価額

84,300,000 円

１㎡当たりの価格

615,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区今出川通出町西入上る三芳町１５７番外				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中層店舗共同住宅、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域	南25m府道	水道、ガス、下水	京阪出町柳 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗、共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

今出川通に面する。

街

路

２５ｍ府道

交通

施設

京阪出町柳駅西方

320m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高20m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

交通アクセス良好、大学、病院にも近い幹線道路沿いの地域で、地域要因に大きな変化は見られない。利便性高
く，賃貸需要は見込めるが、飲食店等需要の不透明感から、地価は当面やや下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 441,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上京区及びその周辺区内の幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は、店舗需要の個人、法人等の事
業者のほか、画地規模によっては賃貸収益目的の不動産業者等も認められる。圏内は、市内中心部や大阪へのアクセス
が良好で、各大学にも近いことから利便性に優れるが、特に飲食店等の賃貸需要の不透明感は否めない。中心となる価
格帯は、立地や画地規模、容積率等により様々で見出し難いが、地価水準はやや下落傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域には店舗兼共同住宅のほか、小規模な低層店舗等が多く、土地の効用に見合う賃料水準の形成は不完全なため
、収益価格はやや低位に試算された。画地規模等の観点から収益目的より自用目的を重視する市場実態を踏まえ、需要
者は市場の実勢価格の比較検討を重視しつつ、収益性からの検証を行って意思決定するものと思料する。よって比準価
格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年標準地価格等からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    625,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　上京（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    620,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍における経済活動再開に伴い、個人
消費、観光需要はキャンペーン効果で徐々に
持ち直し。雇用情勢は当面厳しく、設備投資
は弱い動き。

交通利便性に優れ、大学や病院にも近いため
、賃貸需要は見込めるが、飲食等店舗需要に
不透明感があり、地価は暫くはやや下落傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

京都上京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｏ -109	京都市左京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、南14.5m、角地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (100,300)
b	２１Ｋ１Ｈ -106	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	南18.6m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
c	２１Ｋ１Ｒ -107	京都市上京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m府道、中間画地		近商高度4種最高20m 沿道美観形成 (87,286)
d	２１Ｋ１Ｃ -113	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、西7.3m、角地		１住居高度2種最高15m 沿道美観形成 (70,300)
e	２１Ｋ１Ｏ -111	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西17m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 531,794	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	511,658	100 [ 80.3]	637,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	637,000
b	(　 ) 596,832	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	593,848	100 [ 92.1]	644,786		645,000
c	(　 ) 797,202	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	792,419	100 [ 112.7]	703,122		703,000
d	(　 ) 524,081	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	511,869	100 [ 80.7]	634,286		634,000
e	(　 ) 529,780	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	525,012	100 [ 81.8]	641,824		642,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 640,000 円／㎡]

京都上京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,068,750	2,505,880	9,562,870	6,973,200	2,589,670	（　0.9570） 2,478,314	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	60,446,683 円　　　　（　 441,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.56	Ｓ5	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高20m 沿道美観形成	90 ％	400 ％	400 ％	137 ㎡	9.4 m x 14.7 m	前面道路：府道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２～５階：１ＬＤＫタイプ、住戸平均面積約４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.56	78.2	94.30	3,000	282,900	6.0	1,697,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.86	88.5	79.50	2,278	181,101	1.0	181,101
							1.0	181,101
3～ 5	住宅	89.86	88.5	79.50	2,430	193,185	1.0	193,185
							1.0	193,185
～

～

計		480.00	85.9	412.30		1,043,556		2,458,056
								760,656

⑨年額支払賃料	1,043,556 円　×　12ヶ月　＝　 12,522,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,522,672 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 626,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,896,538 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,458,056 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 760,656 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 148,860 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,068,750 円　　　　（　 88,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｈ・Ｔ　　　　-102	2,400 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	2,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-110	2,358 ( 2,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,455
c	２１Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-3	2,567 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,492

京都上京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	702,000 円	117,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	375,680 円	12,522,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 199,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,505,880 円　（　　　　　　 18,291 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,973,200 円（　　　　　 50,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,068,750 円
②総費用	2,505,880 円
③純収益　①－②	9,562,870 円
④建物等に帰属する純収益	6,973,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,589,670 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,478,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,446,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 441,000 円／㎡）