鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都上京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｏ -14	京都市上京区		更地	（　）	不整形	西17m市道、南4m、二方路		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,300)
b	２１Ｋ１Ｏ -15	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (88,277)
c	２１Ｋ１Ｅ -114	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	東23m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
d	２１Ｋ１Ｐ -10	京都市上京区		更地	（　）	不整形	西11m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,300)
e	２１Ｋ１Ｐ -105	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	274,189	100 [ 69.6]	393,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	394,000
b	(　 ) 387,740	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	386,577	100 [ 89.6]	431,448		431,000
c	(　 ) 438,538	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	436,784	100 [ 93.0]	469,660		470,000
d	(　 ) 227,953	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	241,390	100 [ 57.9]	416,908		417,000
e	(　 ) 277,469	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,301	100 [ 68.5]	406,279		406,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 424,000 円／㎡]

京都上京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,939,038	2,344,034	8,595,004	7,192,000	1,403,004	（　0.9534） 1,337,624	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	31,107,535 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ6	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高20m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	98 ㎡	6.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～６階を２４㎡程度の単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	3,000	180,000	6.0	1,080,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	2,095	150,840	1.0	150,840
							1.0	150,840
4～ 6	住宅	80.00	90.0	72.00	2,130	153,360	1.0	153,360
							1.0	153,360
～

～

計		480.00	87.5	420.00		941,760		1,841,760
								761,760

⑨年額支払賃料	941,760 円　×　12ヶ月　＝　 11,301,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,301,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 565,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,736,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,841,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 761,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 185,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,939,038 円　　　　（　 111,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-2	2,751 ( 2,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,141 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-10	2,113 ( 2,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,113
c	２１Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-11	2,232 ( 2,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,126

京都上京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	696,000 円	116,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	339,034 円	11,301,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,344,034 円　（　　　　　　 23,919 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,192,000 円（　　　　　 73,388 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,939,038 円
②総費用	2,344,034 円
③純収益　①－②	8,595,004 円
④建物等に帰属する純収益	7,192,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,403,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,337,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,107,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
京都上京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都上京 5-1

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

印

TEL.

鑑定評価額

38,500,000 円

１㎡当たりの価格

393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区千本通中立売上る玉屋町４１番１				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)
	1:2.5	店舗兼事務所Ｓ3	小売店舗、飲食店、銀行等が建ち並ぶ商業地域	西17m市道	水道、ガス、下水	地下鉄二条 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

地下鉄二条駅北方

1.4km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度4種最高20m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は店舗、事務所等が多く見られる路線商業地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当
分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は一般的要因の影響等を強く受けて下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に上京区内及びその周辺部の幹線道路沿いの商住混在地域である。需要者の中心は店舗事務所、店舗共
同住宅、店舗住宅、事業所等の利用を目的とする法人・個人である。更地の取引は少なく、一部中古物件の売買が見ら
れる程度。土地の価格帯は大中小の画地が混在することから中心となる価格帯は見出せないが、概ね３３００万円～２
億円程度とかなり幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は旧来からの店舗事務所、店舗住宅、店舗共同住宅等が多く、需要の中心は自用店舗住宅目的である。適切な５
事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域には一部マンションや店舗共同住宅等も散見されるが、元
本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 625,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[156.3]

[100.0]
100

393,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    398,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は雇用や所得環境の改善等によって緩や
かに回復傾向にあったが、新型コロナウイル
ス感染症の影響等により、不動産市況は下落
傾向にある。

主要幹線道路沿いの商業地域であり、需要・
供給とも安定的に推移している。その他格別
の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +55.5
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都上京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１Ｍ -3	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m国道、西2.5m、角地		近商高度4種最高20m 沿道美観形成 (70,300)
b	２１Ｋ１Ｍ -109	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)
c	２１Ｋ１Ｇ -21	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m府道、中間画地		２住居高度2種最高15m 沿道美観形成 (70,300)
d	２１Ｋ１Ｉ -109	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東10.7m市道、北6m、角地		工業高度4種最高20m (80,200)
e	２１Ｋ１Ｒ -105	京都市北区		更地	（　）	不整形	北14m市道、西4.2m、角地		２中専高度1種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 428,659	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	499,350	100 [ 119.8]	416,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	417,000
b	(　 ) 376,729	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,250	100 [ 95.1]	400,894		401,000
c	(　 ) 298,472	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	351,144	100 [ 86.1]	407,833		408,000
d	(　 ) 387,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	376,486	100 [ 89.8]	419,249		419,000
e	(　 ) 351,419	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	360,752	100 [ 89.2]	404,430		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

京都上京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,544,320	2,249,366	8,294,954	6,882,000	1,412,954	（　0.9534） 1,347,110	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	31,328,140 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都上京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ6	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高20m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	98 ㎡	6.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び画地条件により、１階フロア貸店舗、２階～６階２３㎡の居宅を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	75.0	60.00	2,930	175,800	5.0	879,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	80.00	88.0	70.40	2,035	143,264	1.0	143,264
							1.0	143,264
4～ 6	住宅	80.00	88.0	70.40	2,110	148,544	1.0	148,544
							1.0	148,544
～

～

計		480.00	85.8	412.00		907,960		1,611,160
								732,160

⑨年額支払賃料	907,960 円　×　12ヶ月　＝　 10,895,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,895,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 544,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,350,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,611,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 732,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 178,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,544,320 円　　　　（　 107,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-1	2,149 ( 2,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,035 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-6	2,112 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,974
c	２１Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-7	2,268 ( 2,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	2,224

京都上京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	666,000 円	111,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	326,866 円	10,895,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,249,366 円　（　　　　　　 22,953 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,882,000 円（　　　　　 70,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,544,320 円
②総費用	2,249,366 円
③純収益　①－②	8,294,954 円
④建物等に帰属する純収益	6,882,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,412,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,347,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,328,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）