別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都上京 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -8 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦 印  TEL.

鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区寺之内通浄福寺２丁目西入下る姥ケ北町８０７番 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 住宅と繊維関係の工 場等が混在する住宅 地域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 今出川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 今出川駅北西方 2.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は繊維関係の工場・作業所との併用住宅も見られる古くからの住宅地域で、今後は建物の建替えが 進みつつ、現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区も含めた工場、作業所等も混在する住宅地域である。駅接近性にやや劣ることから、需要者は、この 地域に地縁的選好性を有する者が多い。古くから西陣の繊維関係の工場、作業所が多く見られた地域であるが、町家も 含めた既存住宅から新しい戸建住宅や共同住宅への建替えが進んでいる。需要の中心となる価格帯は、更地で３，００ ０万円強、新築戸建住宅となると５，０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、規模の大きい画地で賃貸マンション等も見られるものの、街路条件や画地規模より収益の採れる賃貸 経営は困難であり、自用目的の取引を中心とし居住の快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格 は求めなかった。したがって、ここでは実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定したものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上京 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [104.8] [101.0] 100 229,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和元年まで堅調に推移していた経済も昨年 に入ってからのコロナ禍の影響で雇用や所得 の状況が不透明となり、これまでの先高感が 薄れている。 街路条件や駅接近性にやや劣ることから、こ れらに優る住宅地との競合により、地価は横 這い程度にとどまっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％