別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 京都上京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都上京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一 印  TEL.

鑑定評価額 49,800,000 円  １㎡当たりの価格 361,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区寺町通今出川上る４丁目西入桜木町４０３番１３ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,180) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 今出川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 今出川駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度1種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、相国寺の東側において、戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域である。近隣地域に大きな変動要 因は見られないが、新型コロナ感染拡大が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    361,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上京区及び周辺区における既成住宅地域一帯である。需要者の属性は、当圏内に地縁的選好性を 有する地元居住者を中心とする。需給動向としては、京都御苑や鴨川に近いことから、需要は底堅く、需給は安定的で ある。取引の中心となる価格帯は、土地のみで５千万円前後、新築戸建で６～７千万円程度と判定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、 画地条件等の制約により、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって 、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上京 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    640,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [180.3] [102.0] 100 361,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    359,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、景気は厳しい状況にあ る。消費マインドに持ち直しの傾向が認めら れるものの、住宅建設や雇用情勢は弱い動き となっている。 比較的閑静な既成住宅地域として成熟してお り、底堅い需要が認められるものの、新型コ ロナの影響により、地価上昇は微増にとどま っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％