別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 京都北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森口　匠 印  TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区紫野東舟岡町５０番 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北大路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの居住者が多い住宅 地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 北大路駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は北大路通南側背後に位置し、中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域である。地域要因に変化は少なく、当 分は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京都市北区及び上京区等の隣接区で地下鉄北大路駅及び鞍馬口駅を最寄駅とする周辺の住宅地。需要 者の中心は自己居住目的の個人で、京都市内の一次取得者が中心と思われる。交通接近条件にやや劣るものの、画地規 模が小さな取引が多く、総額が嵩まないため需要は安定している。市場での中心となる価格帯は、更地で２千万円前後 、新築戸建で３千５百万円～４千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に共同住宅も見受けられるものの、画地条件等により共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算できなか った。居住の快適性や利便性が重視される住宅地域では、自用使用目的の戸建住宅又は更地取引が中心であることが一 般的と認められるので、多数の信頼性のある類似地域の取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。よって、比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    308,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.7] [103.0] 100 245,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で先行きの不透明感が強い 。利便性の優れる地域は高止まり傾向。利便 性が劣る地域では横ばいからやや下落傾向で 推移している。 交通利便性のやや劣る住宅地域であるが、総 額が嵩まないため、需要は安定的である。現 状、新型コロナの影響は不明で地価は横ばい で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％