別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊郷 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.6m町道、北西側道 水道、下水 豊郷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ町道 交通 施設 豊郷駅西方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、土地利用に特段の変化はなく、今後も現状を維持していくものと予 測する。古くからの住宅地域の需要は極めて弱く、地価は依然下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊郷町を中心に周辺市町を含めた既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性が強く、地元居住者が中 心で、需要は限定される傾向にある。国道背後に位置する古くからの住宅地域で、一部に建替え等が見られる程度で、 地区外からの転入はなく、人口減少と高齢化の進行で需要は低迷し、地価は下落傾向にある。取引が少なく、中心価格 帯を見出すことはやや困難であるが、土地単価で概ね坪当たり４万円～４．５万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、周辺に共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立しないことから 、収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心の取引市場であることから、市場で生起した代替競争関係にある 取引事例から試算した比準価格は、市場性を反映し、説得力を有する。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、周辺 の農家住宅地域の価格水準との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況にある。豊郷町の総人口 は緩やかな減少傾向にあるが、高齢化率は高 い。 国道背後の既成住宅地域であり、街路が狭く 、地縁的選好性が強いことから、土地需要は 限定的で、地価は慢性的な下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南西向きの角地であり、居住の快 適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％