別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 愛荘 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛荘 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸 印  TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛知郡愛荘町沖字土手ノ内３３３番 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西3.8m町道 水道、下水 愛知川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３．８ ｍ町道　 交通 施設 愛知川駅南東方 3.0km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測。地縁的選好性の強 い地域で、景気動向の影響は小さいが、土地需要は低調であり、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、愛荘町及び周辺市町の既成住宅地域である。需要者の属性は、当該地域に地縁的選好性を有する 愛荘町居住者が中心で、外部からの転入はほとんどなく、需要は限定される市場特性を有している。取引自体少なく、 当事者間の個別の事情が介在することも多いため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地は規 模３００㎡程度で３００万円～４００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は農家住宅が多い 既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため試 算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [105.9] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部持ち直しの動きが続くも依 然厳しい状況。民間設備投資・住宅投資は低 調。愛荘町の人口は微増傾向。高齢化率は県 平均より低い。 既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状 況であり、特段の地域要因の変動は認められ ない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％