別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 滋賀日野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　浜崎　大祐 印  TEL.

鑑定評価額 1,820,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 南東10m町道 水道、ガス、下水 日野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１０ｍ 町道 交通 施設 日野駅南西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された郊外の市街化調整区域内の住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。未利用の空地も多く生 活利便性が劣ること等から需要は弱く、地価水準は引き続き下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、日野町及び周辺市町の郊外住宅地域である。需要者の中心は、地元日野町及び隣接町市域居住者 である。市街化調整区域内の古くに造成された住宅地域であるが、市場の需給動向としては、郊外の住宅団地内の土地 は供給過多の状態にあるため、地価は下落傾向が続いている。取引自体少なく、また個別の事情が介在することも多い ため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、２００㎡程度の土地で総額２００万円前後であると把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の戸建住宅中心の住宅地域であり、賃貸住宅の想定が非現実的であること、自己使用目 的の取引が大半であり賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため、収益価格は試算せず、代表標準地と の検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [134.5] [102.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 により、全体的に厳しい状況にある。日野町 の生産年齢人口は減少、老年人口は増加して いる。 古くに開発された市街化調整区域内の住宅団 地で、未利用の空地も多く見られ、需要は弱 く、地価は下落傾向にある。 標準的な形状・規模を有する南東向きの中間 画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該 要因に基づく優位性がある。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％