別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 米原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　純也 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市春照字森ノ上５５９番１外 ②地積 　(㎡) 861   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 銀行 Ｓ2 店舗、銀行、一般住 宅が混在する商業地 域 西6.5m県道、北側道 水道、下水 近江長岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 近江長岡駅北方 3.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ近江長岡駅勢圏に属する住商混在地域で、土地利用は徐々に住宅地化が進んでいくものと予測する。景況感 等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね湖北地域に属する類似の住商混在地域。特に、米原市の類似する混在地域と代替競争関係が強い。 需要者の属性は、店舗や住宅等の用地を求める法人や個人が中心である。近年における市場の需給動向は、景況感等か ら弱含みで推移している。取引件数が少なく、取引価格の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見 出すことはできないが、更地で１，０００万円～１，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ近江長岡駅勢圏の店舗、銀行、一般住宅が混在する商業地域であるが、商業繁華性や店舗集積度が低いこと等から 商業収益性は低い傾向にある。比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、自用が中心であり 、賃貸市場が未成熟なため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、他の米原市商業地及び住宅地の価格 水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きが続いて いるが、依然として厳しい状況にある。米原 市の人口は減少傾向にあり、特に北部地域の 減少率が大きい。 店舗や一般住宅が混在する地域で、総じて安 定的な土地利用状況であり、特段の地域要因 の変動は認められない。 標準的な規模を有する角地であり、利便性等 が優るため、相対的に選好性が強い。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％