別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 米原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市下多良字神通９９番７ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北5m市道 水道、下水 米原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道　 交通 施設 米原駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ「米原」駅徒歩圏内の開発から５０年以上経過した既成住宅地域で、土地利用は安定的に推移していくもの と予測する。コロナ禍にあっても駅徒歩圏内の土地需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米原市を中心に周辺市町を含む住宅地域である。需要者は米原市内居住者のほか、周辺市からの転入も 見られる。ＪＲ「米原」駅は新幹線停車駅であることから、他府県からの需要者も一部に見られ、周辺での住宅開発も 散見され、売れ行きは比較的堅調であることから、地価は横ばい傾向にある。中心となる価格帯は、土地単価で坪当た り概ね２０万円前後で、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性より居住の快適性を指向する戸建住宅が主体の住宅地域で、共同住宅等の想定は現実的でないことから、収益価 格は試算しない。自己使用目的が取引の中心で、市場で生起した価格牽連性の高い取引事例より試算した比準価格は、 取引市場の実態を反映し、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、地域の価格水準との検討を踏まえ、上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況。米原市の総人口・生産 年齢人口ともに減少傾向で、特に北部地域の 減少率が大きい。 駅徒歩圏内で生活利便性が良好な既成住宅地 域の土地需要は比較的堅調であるが、流動性 が乏しく、供給は限定的である。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％