別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東近江 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 5-5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　道代 印  TEL.

鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市五個荘北町屋町字久保２３２番１ ②地積 　(㎡) 1,034   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.2 銀行 Ｓ2 低層の店舗等が建ち 並ぶ国道沿いの路線 商業地域 北西13.5m国道、南西側道 水道、下水 五箇荘 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層沿道型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．５ｍ国道 交通 施設 五箇荘駅南西方 2.0km 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域で、土地利用に特段の変化はなく現状のまま推移するものと予測する。国道沿いは店舗 需要が底堅いが、近隣地域周辺は繁華性がやや劣り、また新型コロナの影響も多少受け、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 低層沿道型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖東、湖北の商業地域（商住混在地域含む）である。需要者の中心は、自用の店舗・業務用地の取得を目 的とした法人や個人事業主である。近年、国道沿いは店舗需要が底堅いが、近隣地域周辺は繁華性がやや劣り、また新 型コロナの影響も多少受け、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、総額については業種により画地規模が大きく異 なる為把握が難しいが、土地単価では３８，０００円／㎡～５０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における事例より求められた価格であり、近時の市場を反映しており説得力が高 い。一方、収益価格については、未だ賃貸市場が未成熟であり、元本に見合う賃料が得られない傾向が強いこと等から 低位に求められた。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [160.2] [105.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナ感染症再拡大により、 持ち直し傾向が続く中で弱含み状態にある。 当市の高齢化率は県全体のそれより高い。 東近江市郊外の路線商業地域で、地域要因は 安定的であるが、近隣地域周辺は繁華性がや や劣り、また新型コロナの影響も多少受け、 需要は弱い。 標準的な規模・形状であるが、角地であるこ とから利便性等の面でやや優れ、競争力の程 度はやや優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％