別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東近江 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -21 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光 印  TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市五個荘奥町字里ノ前６５２番 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東2m市道、北側道 水道、下水 五箇荘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２ｍ市道 交通 施設 五箇荘駅南方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧五個荘町の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用に特段の変化はなく、今後も現状を維持して推 移するものと予測。地域性より地縁的選好性を有するため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧五個荘町を中心とする東近江市及び周辺市町の既成住宅地域と判断した。需要者は、地元居住者に限 定される傾向があり、地域内における世帯分離等が中心で、外部からの流入は殆どみられない閉鎖的な市場構造である ため、需要は恒常的に弱含みである。既成住宅地の取引は少なく、また個別的事情が強いため市場で中心となる価格帯 を明確に見出すことは困難であるが、４００㎡の土地で総額４００万円～６００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、東近江市内の既成住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は農 家住宅を中心とした古くからの既成住宅地域であり、また市街化調整区域内に存し法的規制の観点からも賃貸を想定す ることは妥当ではないため収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格を標準 に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [102.1] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍により依然として厳しい 状況にある。東近江市の人口は減少傾向にあ り、県全体よりも人口減少率が大きい。 農家住宅を中心とした古くからの既成住宅地 域であり、需要は弱く、地価は下落傾向が継 続している。地域要因に特段の変動はない。 標準的な規模を有する不整形な角地であるが 、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競 争力の程度は普通である。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％